Comme j’ai déjà annoncé il y a quelques jours, l’argument central du blog cette année sera le grain de la ville ; c’est-à-dire, comment se constitue le détail que l’on voit dans l’espace urbain par un cumul de circonstances. Les ordonnances des bâtiments vieilles de 200 ans sont aujourd’hui une matière de guide touristique, et les crises des temps anciens expliquent souvent comment un quartier est devenu ce qu’il est (tentez d’expliquer l’urbanisme du XVème arrondissement de Paris sans la brutale coupure économique de l’entre guerres mondiales…).

Aujourd’hui je vais parler de comment s’est répandu dans le pays la crise immobilière de l’Espagne ces dernières années. Le secteur immobilier, a la base de la croissance de l’économie depuis la moitié de la décennie 1990, s’est appuyée sur la construction de logements nouveaux essentiellement sur des zones de périphérie. En termes de paysage ceci a impliqué l’aménagement (parfois encore en ce moment et probablement pour des années a venir sans bâtiments) de grandes zones périphériques, en contraste avec des tissus urbains centraux ou les voiries ont été embellies mais les bâtiments n’ont pas tellement changé.

L’arrêt de ce que l’on a appelé la bulle immobilière n’est pas homogène sur le territoire. Ceci peut être analyse de plusieurs façons, et j’ai choisi la suivante. Le Ministerio de Fomento, entité du Gouvernement de l’Espagne le plus lié au logement (matière régionalisée), publié chaque trimestre des données sur l’évolution du prix au m2 des logements, pour un ensemble de 283 municipalités de plus 25.000 habitants, faisant la différence entre celles de moins de deux ans et celles de plus (en comptant toujours a partir de la fin du chantier). Pour l’analyse que je vais entreprendre le prix n’est pas important, mais plutôt a quel moment se produit la « panne de courant » de la donnée a cause d’une information qui n’est plus statistiquement représentative. Je suis conscient qu’il y a d’autres sources d’agents privés qui ont des données différents, mais j’ai choisi celle-ci car elle est publique et chacun peut y faire la comparaison, et en plus elle a des chances de rester active plus longtemps. Une remarque pour ceux qui auront la patience d’aller rechercher les données originales : pour le période analysé (premier trimestre de 2005- troisième de 2014) une municipalité fut rajoutée a la liste ; je me suis passé de ses données pour donner une homogénéité aux données.

J’ai procédé aux analyses suivantes :

« Pannes » des données sur le prix des logements neufs en Espagne (si vous voulez revoir l’animation, actualisez la page)

• Carte des « pannes » des données (image superieure animée, on voit le passage du vert au rouge) : il s’agit d’identifier la dernière donnée disponible dans chaque municipalité sur le logement de moins de deux ans. Il n’y a que deux municipalités (Madrid et Barcelone) sans aucun trimestre en « panne » de données pendant ce temps, et au troisième trimestre 2014 il n’y avait que huit avec des données : Almeria, Barcelone, Caceres, Madrid, Merida, Las Rozas de Madrid, Madrid, Teruel et Saragosse. Pour certains cas (comme Madrid et Barcelone…) les agglomérations, avec un grand nombre de points très proches, peut masquer la visibilité des municipalités encore « actives ».

• Graphique d’évolution par trimestres du nombre de villes sans valeurs représentatives pour le prix de l’ensemble des logements (sans distinction d’âge), de celles de plus de deux ans et de celles de moins (logements nouveaux). On voit qu’a partir de 2009 les nuages noirs se font visibles, et que le premier trimestre 2011 marque un seuil substantiel. En comparant ce graphique a l’évolution des logements libres (sans subvention publique a l’achat) qui finissent leurs chantiers et le prix moyen du m2 de sol urbain dans les municipalités de plus de 50.000 habitants, on voit beaucoup de parallèles : les logements de moins de 2 ans se réduisent, car on ne produit plus en grande quantité.

• Comparaison des graphiques d’évolution des prix du logement, en moyennes nationales, en Espagne, Colombie, France et les Etats- Unis, par trimestre, entre le premier de 2007 et le deuxième de 2014, avec comme 100% de référence le premier de 2007. On voit qu’en France il n’eut pas de chute de prix (production de logements réduite), aux Etats Unis la correction de 10% semblé passée (quoique la différence de taille de pays demanderait probablement des nuances dans la comparaison), et le graphique de la Colombie rappelle celui de l’Espagne 5 ans avant, ce qui ne semble pas un bon signe.

• Vision croisée de la taille démographique des municipalités avec le nombre de trimestres (sans accorder une importance a l’ordre) ou ils ont été « hors radar » pour le prix des logements de moins de deux ans. C’est clair que la taille importe, et les municipalités avec des populations plus hautes (qui en Espagne ont aussi souvent des grandes superficies et des opérations importantes d’aménagement) sont celles qui semblent s’être le moins mal sorti de la crise, avec un marché plus large et une concentration plus importante, malgré tout, d’activité et d’éléments objectifs (distance aux emplois, services, transports) de support des prix et de l’intérêt pour la construction.

Pour l’avenir ceci n’implique pas des leçons automatiques pour la planification de ces municipalités ; les plans doivent confronter l’avenir, toujours incertain, et il y a donc besoin d’une certaine flexibilité. Mais la leçon serait plutôt (comme on verra dans des articles prochains) que les plans a long terme ont un sens en urbanisme a condition de comprendre que les bâtiments arriveront aussi a long terme. Et ce fut tout le problème ici, de dessiner et aménager sans avoir une demande pour les bâtiments qui devaient compenser ces couts de construction des voiries et réseaux divers (laissons appart le foncier, parfois acheté a un prix faramineux).