New York

Biblio (113) Hausse et chute des densités a Manhattan

Ce document de travail par Shlomo Angel et Patrick Lamson- Hall, chercheurs au Marron Institute de l’Université de New York, étudie l’évolution des densités de population dans les zones édifiées de Manhattan depuis 1800 jusqu’à 2010. Les sources sont des données des recensements pour la population et des cartes, ce qui leur permet de conclure que les temps sont favorables pour un programme de densification urbaine permettant de loger un plus grand nombre de personnes partant d’actions depuis le niveau de base, sans avoir recours a des grandes actions financées par le secteur public. La proposition serait essentiellement une modification des dispositions zonales du Plan d’Urbanisme, permettant des densités plus hautes dans les arrondissements périphériques, comme ce fut fait dans le temps a Manhattan. Ce qui ne serait pas si étrange la ou j’habite, avec une habitude plus courante d’habitation verticale, mais implique une évolution culturelle au pays des pavillons. Malgré le voisinage avec les gratte-ciels, les logements en hauteur ont d’autres implications culturelles, en partie car ils représentent la perte des libertés d’être le roi de sa propre parcelle.

Il faut remarquer qu’il y a deux vidéos intéressantes qui représentent ces données qui ont permis d’atteindre ces conclusions.

https://www.youtube.com/watch?v=9Snw3Huxm5U

https://www.youtube.com/watch?v=AGXJTwkc0CA

Biblio (95) Rebuild by Design

Rebuild by Design est une initiative du Ministère du Logement des Etats-Unis (US Department of Housing and Urban Development, HUD) (même si parfois on Europe on se doute qu’un tel ministère existe dans ce pays, en fait il a eu des politique influentes, quoique pas toujours positives… comme partout), qui cherche une approche aux problématiques de résilience urbaine face aux mutations climatiques prenant compte des enseignements de l’ouragan Sandy. On peut tirer des leçons, que ce soit pour d’autres reconstructions ou pour la prévention des risques. L’initiative s’est formalisée comme un concours d’idées, dont le résultat a été publié en avril, avec 10 équipes lauréates qui ont proposé des alternatives pour plusieurs villes côtières touchées. Il y a des grands noms de l’architecture, comme OMA, mais les projets ne se limitent pas a des dessins, ayant compté avec des réunions de concertation avec les habitants ; d’après les informations, on ne choisit pas des équipes, mais des partenariats locaux qui ont construit des consensus et qui recevront des aides pour développer leurs propositions, formalisées par les spécialistes.

Cartes 2014 (13) Walk NYC

Voici une carte qui ne peut être consultée (apparemment) que dans les rues de New York. La simple question de la carte urbaine qui permet de s’orienter a fait l’objet d’une réflexion intéressante dans le contexte américain, car a New York les gens marchent. De la façon d’orienter les cartes (pas toujours vers le nord, mais par rapport a la position de l’observateur) au design des icônes, un travail élégant de l’agence Pentagram.

Cartes 2014 (10) Des cartographies des prix immobiliers en France et en Amérique

Carte de http://www.trulia.com

Il y a trois façons principales d’obtenir des données sur les prix immobiliers : faire des expertises en fonction de critères standards (normalement la comparaison y joue), utiliser les prix des annonces de vente ou compter avec des prix de transaction enregistrés par les notaires. La troisième voie est, si il n’y a pas d’évasion fiscale, la plus précise, mais elle n’est pas toujours disponible, ou elle ne l’est pas avec un découpage géographique utilisable ; par exemple, en Espagne le Conseil General des Notaires (www.notariado.org) ne publie que les données par province. L’échelle géographique est importante, car la valeur immobilière dépend énormément de la localisation, et l’agrégation géographique de quartiers a haut prix avec des banlieues a bas prix rend des moyennes peu claires.

En France les notaires (www.immobilier.notaires.fr) publient des données avec un niveau de découpage assez fin, par IRIS (Ilots Regroupés pour l’Information Statistique). Ceci permet une connaissance importante de l’activité récente. Mais une grande partie du territoire a si peu de transactions que les données ne sont pas représentatives (ou carrément n’existent pas). Ceci n’empêche pas une demande de références, qui sont estimés par des paramètres synthétiques multifactoriels, y compris les prix des annonces et les observations des agents immobiliers (www.meilleursagents.com).

Aux Etats-Unis la coexistence d’une réalité nationale a l’échelle continentale avec 50 systèmes légaux propres a chaque état fait que des portails existent sur internet avec une vision nationale comme www.trulia.com , faisant des estimations pour une partie importante du pays, quoique une large portion du centre, y compris des états comme le Texas ou la Louisiane ne soient pas intégrés.

En prenant comme référence les données de www.meilleursagents.com, www.trulia.com et www.idealista.com pour Paris, New York et Madrid, avec un taux de change de 0,72 € par $, et en considérant que 1 m2 fait 10,7 pieds carrés, on apprécie que les zones les plus chères de Paris (rue du Bac, par exemple) dépassent les 14.200 €/m2, celles de Madrid (Recoletos) sont autour des 11.000 €/m2, et celles de New York (Flatiron District) sont autour de 16.000 €/m2. Faut-il plus de raisons pour comprendre pourquoi la trame urbaine des zones centrales des villes a succès a une telle inertie ?

Carte de meilleursagents.com

Biblio (77) Se garer a New York

Le Department of City Planning de la ville de New York vient de publier une étude sur le stationnement résidentiel dans la zone centrale, qui s’intéresse a toute la complexité de cette question. L’étude est axé sur un ensemble de quartiers ou le règlement d’urbanisme exige un quota de places de stationnement par logement, mais qui ont de fait un potentiel pour réduire cette exigence en favorisant d’autres mobilités. Le potentiel de transformation est verifié.

Tokyo: la taille du noyau

Tokyo se présente comme la plus grande aire métropolitaine du monde, avec plus de 35 millions d’habitants. Mais comme presque toute aire métropolitaine, elle a un noyau, un centre. Et ce centre dit certaines choses sur la ville, et d’avantage si l’on compare ce centre a des villes que l’on connait.

Le centre de Tokyo est marqué par la baie, qui est de plus en plus loin car des nouvelles iles sont crées pour des usages urbains, par la présence du Palais Imperial et par un système d’autoroutes urbaines bien plus apparent et ramifié que sur les villes européennes ou américaines.

La Cinquième Avenue

1,2 km de cinquième avenue. Le perimetre du BID est marqué en rouge

La cinquième avenue est très, très longue ; les avenues de Manhattan parcourent l’ile de nord a sud, et ici elle fait dans l’ensemble plus de 10 km. Sur cette distance il y a plusieurs quartiers et situations diverses, et aujourd’hui je suis intéressé par la zone du Fifth Avenue Bussiness Improvement District, un parmi les établissements publics- privés pour l’entretien et la promotion commerciale. D’autres tronçons de la rue sont intégrés dans des BID, mais celui-ci est le plus représentatif de l’image de cette rue qui est transmise au monde.

Ce BID couvre une longueur de 1,2 km de la cinquième avenue et une profondeur variable des rues latérales ; par exemple, le Rockefeller Center, signalé sur le plan par un rectangle noir en pointillé, n’est pas compris dans sa totalité, tandis que la partie de la rue 57 va de l’avenue Madison jusque a la sixième. Ceci montre que la perception de l’espace et sa zone d’influence qui ont les commerçants est adaptée a des facteurs spécifiques, qui n’ont pas de relation avec la régularité géométrique.

La cinquième avenue a un peu plus de 28 m de large. Il y a trois voies de sens unique (vers le downtown) auxquels s’ajoute une voie pour bus. Ceci laisse des trottoirs d’a peine 6 mètres. Certes, on associe souvent cette rue au luxe, mais les trottoirs sont en béton, sans grandes décorations, sauf pour les grilles d’arbres (peu d’arbres) comme celles du Rockefeller Center. C’est aussi notable de voir tres peu d’ouvertures pour des réseaux souterrains.

Cartes (5) Le vieux Manhattan

L’ile de Manhattan a fait l’objet de plusieurs descriptions. Ici je propose celles qui sont contenues dans le livre « The Iconography of Manhattan Island 1498-1909, de Stokes, Patsits et Wieder, en téléchargement libre sur http://archive.org/details/iconographyofman06stok (attention, c’est un fichier de 73,5 Mo). Il n’y a pas que des cartes, mais aussi une collection d’intérêt de vues historiques sur l’évolution du tissu urbain. Je propose deux images :

Le plan des concessions originales du foncier et la délimitation des fermes du sud Manhattan, sur ce qui aujourd’hui est Wall Street (pages 132-133 du pdf)

La vue depuis la toiture de Trinity Church en 1848, qui montre une ville encore européenne en ce qui touche aux hauteurs et organisation (pages 218-219 du pdf).

Cartes (1) L’orage Sandy

Je vous conseille de voir l’original sur http://project.wnyc.org/si-elevation/embed.html?layer=0#14.00/40.5753/-74.0892 et de lire l’histoire

Un bon exemple d’une carte élégante, simple et qui montre une réalité dont on se serait passé : morts a cause de l’orage Sandy dans les zones qui sont sous le niveau de la mer a Staten Island, ville de New York. Une simple carte, avec les courbes de niveau et les points (je vous conseille d’accéder au lien) ou sont mortes les personnes, avec leurs noms

Densité a Madrid (6) Gaztambide

2001: 285 logements par hectare

2013: 291 logements, 462 habitants par hectare

Gaztambide etait en 2001 le barrio avec la plus haute densité residentielle (logements par hectare) de la ville de Madrid; en 2012 il etait le troisieme le plus dense en termes d’habitants par hectare, apres Embajadores et Pacífico. Mais ce n’est pas une zone de tours; c’est plutot une zone presque exclusivement occupée par des logements (et une propotion importante de commerce en rez de chaussée); c’est un quartier chic. Les logements ont souvent les limitations de l’Ensanche du XIXeme siecle, qui a été densifiée a la limite du possible, et ainsi le couloir d’un appartement peut etre la piece ave la plus grande surface, et certaines chambres ont peu de lumiere ou de ventilation naturelle; mais c’est un quartier chic, au moins pour Madrid (presque a la hauteur du Barrio de Salamanca).

La limite sud est la rue Alberto Aguilera, avec une reference (aussi bien sociale que visuelle) dans le grand magasin El Corte Inglés (A), qui dinamise la rue Princesa (A-C), aussi desservie par le pôle d’echanges de Moncloa, reliant le metro aux lignes de bus de banlieue vers les zones pavillonaires du nord-ouest. Le flanc occidental (C-D) est l’interface avec la Ciudad Universitaria et ses espaces verts. Vers l’est et vers le nord, c’est toujours la grille de l’Ensanche. La grande densité est soumise a des variations: il y a des experimentations sur le logement du premier tiers du XXeme siecle, comme la Casa de las Flores de Secundino Zuazo (B, a gauche sur l’image aerienne) ou l’ilot juste au nord, avec une interesante transition entre cour et rue avec un projet recent, et il y a aussi des simples tentatives de densité extreme comme (E).

Ilot a Bercy

C’est quoi, 290 logements par hectare, en comparaison avec d’autres contextes? a Paris ce serait comme l’ilot Pommard- Renoir a Bercy, toujours considerant que les densités sur Habitat-formes urbaines (page 178) sont prises sur l’ilot, et ainsi un peu plus hautes que sur le quartier, quoique la difference avec Gaztambide est reduite. De l’autre coté de l’Atlantique, d’apres le recensement de 2010 l’ile de Manhattan avait en cette année un peu plus de 842.000 logemenet sur une surface de 8.746 hectares, donc la densité residentielle moyenne etait autour de 100 logements par hectare… ce qui surprend un peu moins si l’on voit la taille de Central Park par rapport a l’ile, et comment les zones hors midtown et downtown ont des hauteurs plus limitées, et surtout le fait qu’une grande partie des grateciels sont des bureaux, et pas des logements….

Manhattan, vue d’avion par blueridgekitties, disponible sur http://www.flickr.com/photos/blueridgekitties/4934291515/

Le rang de surfaces des logements le plus courant a Gaztambide etait en 2001 celui de 91 a 105 m2, avec une moyenne autour de 80 m2, un peu en dessous de l’ilot de Bercy, mais plus haut que la moyenne de Manhattan.

Tout cela menera surement mes collegues architectes a lever la main et demander: et quelle est la situation en termes de densité batie, en termes de COS, c’est a dire, prenant compte de la complexité de l’ensemble de tous les usages urbains? Ce sera le sujet d’articles a venir…

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