Logement

Cartes 2015 (2) La panne de la bulle

Comme j’ai déjà annoncé il y a quelques jours, l’argument central du blog cette année sera le grain de la ville ; c’est-à-dire, comment se constitue le détail que l’on voit dans l’espace urbain par un cumul de circonstances. Les ordonnances des bâtiments vieilles de 200 ans sont aujourd’hui une matière de guide touristique, et les crises des temps anciens expliquent souvent comment un quartier est devenu ce qu’il est (tentez d’expliquer l’urbanisme du XVème arrondissement de Paris sans la brutale coupure économique de l’entre guerres mondiales…).

Aujourd’hui je vais parler de comment s’est répandu dans le pays la crise immobilière de l’Espagne ces dernières années. Le secteur immobilier, a la base de la croissance de l’économie depuis la moitié de la décennie 1990, s’est appuyée sur la construction de logements nouveaux essentiellement sur des zones de périphérie. En termes de paysage ceci a impliqué l’aménagement (parfois encore en ce moment et probablement pour des années a venir sans bâtiments) de grandes zones périphériques, en contraste avec des tissus urbains centraux ou les voiries ont été embellies mais les bâtiments n’ont pas tellement changé.

L’arrêt de ce que l’on a appelé la bulle immobilière n’est pas homogène sur le territoire. Ceci peut être analyse de plusieurs façons, et j’ai choisi la suivante. Le Ministerio de Fomento, entité du Gouvernement de l’Espagne le plus lié au logement (matière régionalisée), publié chaque trimestre des données sur l’évolution du prix au m2 des logements, pour un ensemble de 283 municipalités de plus 25.000 habitants, faisant la différence entre celles de moins de deux ans et celles de plus (en comptant toujours a partir de la fin du chantier). Pour l’analyse que je vais entreprendre le prix n’est pas important, mais plutôt a quel moment se produit la « panne de courant » de la donnée a cause d’une information qui n’est plus statistiquement représentative. Je suis conscient qu’il y a d’autres sources d’agents privés qui ont des données différents, mais j’ai choisi celle-ci car elle est publique et chacun peut y faire la comparaison, et en plus elle a des chances de rester active plus longtemps. Une remarque pour ceux qui auront la patience d’aller rechercher les données originales : pour le période analysé (premier trimestre de 2005- troisième de 2014) une municipalité fut rajoutée a la liste ; je me suis passé de ses données pour donner une homogénéité aux données.

J’ai procédé aux analyses suivantes :

Data blackouts for new homes prices in Spain (if animation stops, reload the webpage to see it again)

« Pannes » des données sur le prix des logements neufs en Espagne (si vous voulez revoir l’animation, actualisez la page)

  • Carte des « pannes » des données (image superieure animée, on voit le passage du vert au rouge) : il s’agit d’identifier la dernière donnée disponible dans chaque municipalité sur le logement de moins de deux ans. Il n’y a que deux municipalités (Madrid et Barcelone) sans aucun trimestre en « panne » de données pendant ce temps, et au troisième trimestre 2014 il n’y avait que huit avec des données : Almeria, Barcelone, Caceres, Madrid, Merida, Las Rozas de Madrid, Madrid, Teruel et Saragosse. Pour certains cas (comme Madrid et Barcelone…) les agglomérations, avec un grand nombre de points très proches, peut masquer la visibilité des municipalités encore « actives ».

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  • Graphique d’évolution par trimestres du nombre de villes sans valeurs représentatives pour le prix de l’ensemble des logements (sans distinction d’âge), de celles de plus de deux ans et de celles de moins (logements nouveaux). On voit qu’a partir de 2009 les nuages noirs se font visibles, et que le premier trimestre 2011 marque un seuil substantiel. En comparant ce graphique a l’évolution des logements libres (sans subvention publique a l’achat) qui finissent leurs chantiers et le prix moyen du m2 de sol urbain dans les municipalités de plus de 50.000 habitants, on voit beaucoup de parallèles : les logements de moins de 2 ans se réduisent, car on ne produit plus en grande quantité.

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  • Comparaison des graphiques d’évolution des prix du logement, en moyennes nationales, en Espagne, Colombie, France et les Etats- Unis, par trimestre, entre le premier de 2007 et le deuxième de 2014, avec comme 100% de référence le premier de 2007. On voit qu’en France il n’eut pas de chute de prix (production de logements réduite), aux Etats Unis la correction de 10% semblé passée (quoique la différence de taille de pays demanderait probablement des nuances dans la comparaison), et le graphique de la Colombie rappelle celui de l’Espagne 5 ans avant, ce qui ne semble pas un bon signe.

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  • Vision croisée de la taille démographique des municipalités avec le nombre de trimestres (sans accorder une importance a l’ordre) ou ils ont été « hors radar » pour le prix des logements de moins de deux ans. C’est clair que la taille importe, et les municipalités avec des populations plus hautes (qui en Espagne ont aussi souvent des grandes superficies et des opérations importantes d’aménagement) sont celles qui semblent s’être le moins mal sorti de la crise, avec un marché plus large et une concentration plus importante, malgré tout, d’activité et d’éléments objectifs (distance aux emplois, services, transports) de support des prix et de l’intérêt pour la construction.

Pour l’avenir ceci n’implique pas des leçons automatiques pour la planification de ces municipalités ; les plans doivent confronter l’avenir, toujours incertain, et il y a donc besoin d’une certaine flexibilité. Mais la leçon serait plutôt (comme on verra dans des articles prochains) que les plans a long terme ont un sens en urbanisme a condition de comprendre que les bâtiments arriveront aussi a long terme. Et ce fut tout le problème ici, de dessiner et aménager sans avoir une demande pour les bâtiments qui devaient compenser ces couts de construction des voiries et réseaux divers (laissons appart le foncier, parfois acheté a un prix faramineux).

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Biblio (94) Capacité residuelle

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La Ville de Madrid publie chaque année un rapport sur les droits de construction definis par le Plan General encore non utilisés (edificabilidad remanente). Commer resultat de la crise actuelle (qui au moins en partie est causée par un exces d’offre residentielle par rapport a la demande), leurs chiffres au premier janvier 2014, pour une ville de quelques 3 millions d’habitants sont:

– Logements: 19.867.607 m2 (quelques 195.600 logements, ou environ 1/2 million d’habitants)

– Industrie: 11.383.048 m2

– Tertiaire: 7.874.561 m2

Il y a donc encore un grand potentiel de boulot pour ceux qui travaillent dans des metiers liés a la construction de la ville; mais ou sont les gens qui habiteront ces logements, travailleront dans ces usines ou bureaux, ou feront leurs empletes dans ces commerces? voila la question… cette capacité peut etre vue comme un atout face a un avenir par definition incertain, mais il semble un avenir a long terme…

Biblio (90) Pathfinders

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En 2007 l’Office National des Audits du Royaume Uni (NAO) a publié un rapport sur le programme Housing Market Renewal. Ce programme est apparu en 2002 pour faire face aux problèmes des zones avec une très basse demande de logements et un parc résidentiel vacant important, essentiellement dans les zones industrielles en déclin du Nord et des Midlands. Le Gouvernement a aidé a la création de neuf alliances sous-régionales, nommées « pathfinders », avec participation des administrations et acteurs locaux. Chaque alliance s’est vue attribuer une large liberté pour s’adapter aux problèmes spécifiques de chaque zone.

Le programme avait en partie comme base une idée que l’on a applique aussi a Detroit : la démolition comme vecteur de régénération. Un parc de logements inadaptés a la demande fait plus difficile la réhabilitation urbaine, donc démolir et construire un nombre plus petit de logements meilleurs, de façon coordonnée avec des réhabilitations de logements existants, contribue a améliorer les villes.

Au total on a prévu un budget de 1.200 millions de livres pour la période 2002-2008, et d’un milliard additionnel pour la période 2008-2011. En mars 2007 le programme avait utilisé 870 millions pour la réhabilitation de 40.000 logements, la démolition de 10.000 et la construction de quelques 1.000 neufs. Au début la prévision était de 90.000 démolitions entre 2002 et 2018, un chiffre qui s’est progressivement réduit.

D’après le rapport, en 2007 on avait commencé a détecter des améliorations du marché immobilier et de la qualité urbaine des zones touchées. Mais on voyait aussi des impacts importants sur la cohésion sociale, et des doutes se posaient sur la capacité des programmes de ce genre de toucher aux causes réelles des problèmes de ces zones.

Le programme est disparu en 2011. D’après un article récent du Guardian, on ne dirait pas que ce fut un réel succès.

Choix européens (3) Urbanisme, danois et paellas

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En février 2009 le rapport Auken, rédigé par la député européenne (danoise) du nom, est apparu dans les nouvelles en Espagne. La raison sont les plaintes de citoyens d’autres pays de l’Union qu’ayant acheté des logements en Espagne se sont vus touchés par les lois d’urbanisme de la région de Valence, qui implique des procédures d’aménagent très expéditifs qui vont a l’encontre de ce qu’ils entendent être leurs droits de propriété.

Le rapport analyse la forte croissance urbaine du pays, ses effets sur l’environnement et autres considérations. L’urbanisme est central, mais pas en tant que discipline en elle-même (une matière des Etats) mais en ce qui concerne la défense des droits de base des citoyens.

Une lecture intéressante sur les limites que l’Union établit au pouvoir des états. Depuis ce rapport il y a eu des changements des lois a Valence, et il y a des prévisions d’une grande refonte d’un corpus légal trop complexe (ce qui n’aide pas a son efficacité).

En ce cas, le rapport a reçu en Espagne un accueil positif la plupart du temps : les mêmes problèmes étaient subis par des citoyens du pays. Ici l’Union a apporté une vision plus large pour la prise de décision sur les effets d’un phénomène (la bulle immobilière) spécifique d’un état et temporaire. Seulement une minorité (c’est au moins ce que j’ai ressenti) l’a vu comme une intrusion en matière de souveraineté.

Biblio (89) Logements en location en Amérique Latine

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La Banque Inter-Americaine de Développement vient de publier un ouvrage d’Andrés G. Blanco, Vicente Fretes Cibils et Andrés F. Muñoz sur l’importance des logements en location en Amérique Latine. Le document intègre une description des problèmes du logement dans la région et les bénéfices potentiels du logement en location ; l’état actuel des logements en location dans la zone ; et des recommandations de politique en ce qui concerne l’offre, la demande et le cadre juridique.

Biblio (84) Programme Sectoriel de Développement Agraire, Territorial et Urbain 2013-2018 du Mexique

Le Mexique est un pays gigantesque : de Cancun a Tijuana il y a quelques 3.200 km en ligne droite, a peu près la distance de Lisbonne a Helsinki. Et il y a aussi parfois une distance impressionnante en termes de conditions de vie d’un quartier au voisin. Le Programme Sectoriel de Développement Agraire, Territorial et Urbain, publié en décembre 2013, expose les politiques que l’administration élue pour la période 2013-2018 entend mener dans ces matières.

Le texte expose les conditions actuelles du pays en matière de développement urbain et de logement, avec des déficits importants. Il est difficile de savoir ce qui sera possible de faire en six ans dans un pays avec la complexité du Mexique, et le document ne comporte pas de volet budgétaire ; mais il donne une vision d’ensemble des problématiques. Il est téléchargeable sur le lien suivant : http://www.dof.gob.mx/copias.php?acc=ajaxPaginas&paginas=todas&seccion=SEGUNDA&edicion=255381&ed=MATUTINO&fecha=16/12/2013  (attention, le texte commence sur la page 65 du PDF)

Chaque appartement est soumis a ses propres contraintes...

Chaque appartement est soumis a ses propres contraintes…

Les règles ne sont pas seulement établies par l’urbanisme, mais aussi par les codes du bâtiment ou les exigences du marché et de la technologie de ce que l’on utilise tous les jours. Presque toutes les voitures sont crées avec les mêmes dimensions, mais chaque logement a ses conditions particulières.

... mais toutes les places de parking en sous-sol sont crées egales...

… mais toutes les places de parking en sous-sol sont crées egales…

Cartes 2014 (10) Des cartographies des prix immobiliers en France et en Amérique

Il y a trois façons principales d’obtenir des données sur les prix immobiliers : faire des expertises en fonction de critères standards (normalement la comparaison y joue), utiliser les prix des annonces de vente ou compter avec des prix de transaction enregistrés par les notaires. La troisième voie est, si il n’y a pas d’évasion fiscale, la plus précise, mais elle n’est pas toujours disponible, ou elle ne l’est pas avec un découpage géographique utilisable ; par exemple, en Espagne le Conseil General des Notaires (www.notariado.org) ne publie que les données par province.  L’échelle géographique est importante, car la valeur immobilière dépend énormément de la localisation, et l’agrégation géographique de quartiers a  haut prix avec des banlieues a bas prix rend des moyennes peu claires.

En France les notaires (www.immobilier.notaires.fr) publient des données avec un niveau de découpage assez fin, par  IRIS (Ilots Regroupés pour l’Information Statistique). Ceci permet une connaissance importante de l’activité récente. Mais une grande partie du territoire a si peu de transactions que les données ne sont pas représentatives (ou carrément n’existent pas). Ceci n’empêche pas une demande de références, qui sont estimés par des paramètres synthétiques multifactoriels, y compris les prix des annonces et les observations des agents immobiliers (www.meilleursagents.com).

Aux Etats-Unis la coexistence d’une réalité nationale a l’échelle continentale avec 50 systèmes légaux propres a chaque état fait que des portails existent sur internet avec une vision nationale comme www.trulia.com , faisant des estimations pour une partie importante du pays, quoique une large portion du centre, y compris des états comme le Texas ou la Louisiane ne soient pas intégrés.

En prenant comme référence les données de www.meilleursagents.com, www.trulia.com et www.idealista.com pour Paris, New York et Madrid, avec un taux de change de 0,72 € par $, et en considérant que 1 m2 fait 10,7 pieds carrés, on apprécie que les zones les plus chères de Paris (rue du Bac, par exemple) dépassent les 14.200 €/m2, celles de Madrid (Recoletos) sont autour des 11.000 €/m2, et celles de New York (Flatiron District) sont autour de 16.000 €/m2. Faut-il plus de raisons pour comprendre pourquoi la trame urbaine des zones centrales des villes a succès a une telle inertie ?

Carte de meilleursagents.com

Carte de meilleursagents.com

Ou habiter avec 200.000 €? (5) Espagne

Prix moyen du m2 de logement d'ocasion par capitale provinciale, d'apres idealista.com

Prix moyen du m2 de logement d’ocasion par capitale provinciale, d’apres idealista.com

Les articles récents, une vision de ce qui peut être acheté avec une quantité donnée d’argent dans des villes différentes en Europe, autant que possible avec un plan d’un logement a ce prix, montre à quel point la valeur de l’argent es relative. Si l’on applique la même méthodologie aux 48 capitales de province espagnoles sur le continent et les Baléares, et en utilisant des données d’idealista.com, on peut apprécier que le contexte de crise, qui certainement touche tout le pays, n’a pas le même impact par prix partout.

Certes dans toutes les capitales provinciales le prix par m2 est descendu, mais ce n’est pas la même chose Barcelone (-7%) ou Madrid (-10%) que Guadalajara (-27,4%) ou Tarragona (-22,2%). Malgré ces corrections, les hiérarchies de prix restent en termes relatifs ; San Sébastian reste la capitale la plus chère (haut revenu personnel, peu d’espace, ville attractive), tandis que des zones avec un moindre revenu ou une activité inferieure ont normalement des prix inférieurs.

D’après les données pour janvier 2014 d’idealista.com, a Madrid et Barcelone 200.000 € permettent d’acheter a peine 60 m2, tandis qu’a Lleida il est possible d’arriver presque a 200 m2, et a Caceres on atteint presque 160. Il faut quand même rappeler que le revenu per capita de Madrid est presque le double de celui de Cáceres.

Un autre facteur a ne pas oublier : ce sont des prix moyens pour le territoire de chaque municipalité, qui lissent des variations par zone. Et il faut aussi rappeler que le prix dépend aussi bien de l’offre que de la demande, comme le montre bien le phénomène des bulles immobilières.

Surface de logement en m2 qui peut etre achetée avec 200.000€, par capitale, d'apres idealista.com

Surface de logement en m2 qui peut etre achetée avec 200.000€, par capitale, d’apres idealista.com

Evolution des prix du m2 de logement d'ocasion pendant les deux denieres années, selon idealista.com

Evolution des prix du m2 de logement d’ocasion pendant les deux denieres années, selon idealista.com