centralité urbaine

A quoi servent les magasins (4) Chocolat

Chocolaterie face a la Madeleine, a Paris

Chocolaterie face a la Madeleine, a Paris

Ici je parle du chocolat aussi bien au sens propre qu’au figuré… Ouvrir un magasin (comme toute autre activité) est afficher sa foi pour une idée, et d’une façon très publique. Ceux qui ont un blog peuvent comprendre : vous préparez votre idée, vous la couvez, et vous la publiez. Et après, on ne sait jamais trop pourquoi, certaines idées qu’a priori ne semblaient pas les plus intéressantes sont celles qui ont le plus de traffic (ou au moins c’est ce qu’affichent les statistiques de wordpress…), tandis que d’autres, a priori plus intéressantes, restent dans un deuxième plan. Sur un blog, au fond, les effets ne sont pas si graves, mais pour un magasin la différence en termes d’argent n’est pas négligeable. C’est sûr, le nombre de passants devant votre vitrine ne garantit pas des revenus, mais normalement c’est une condition préalable pour afficher le produit et, probablement, vendre quelque chose….

Boulangerie a la gare du Rossio, Lisbone

Boulangerie a la gare du Rossio, Lisbonne

L’apparence extérieure d’un magasin est essentielle. Propreté et éclairage sont un point de départ, mais il faut aussi un endroit ou le monde passe, ce qui a un prix. Et pour optimiser ce prix il faut faire attractifs aussi bien locaux que produits. Parfois le premier est plus à la portée du commerçant que le deuxième, surtout quant on vend ce que l’on ne produit pas. Et en tout cas il faut être diffèrent des autres magasins.

Un magasin de produits de beauté pres du passage de l'Olympia, a Paris

Un magasin de produits de beauté pres du passage de l’Olympia, a Paris

C’est clair, les commerçants cherchent a attirer a la clientèle vers leurs magasins ; ce que l’on obtient comme effet secondaire est le soin apporte a la présence de certaines choses sur l’espace public, avec parfois des qualités esthétiques non négligeables. Bien sur, on peu orienter le débat vers la société de consommation, mais ça serait rater une dérivation importante de cette situation.

Un marchand de chapeaux sur la place du Rossio, a Lisbone. Garder ce que l'on a peut etre meilleur décision.

Un marchand de chapeaux sur la place du Rossio, a Lisbonne. Garder ce que l’on a peut etre meilleur décision.

Publicités

A quoi servent les magasins (3) des yeux sur la rue

Un magasin vu de la rue...

Un magasin vu de la rue…

Le sentiment de sécurité dans l’espace public est lié, au moins partiellement, a la sensation de ne pas être seul et du fait que ce qui se passe est vu par les gens qui habitent ou utilisent la rue. Ceci a été énoncé par Jane Jacobs et repris très souvent par après sous la formule « des yeux sur la rue », qui implique certaines conséquences pour les commerces :

  • Ces yeux (du commerce) ne sont la que pendant les heures d’ouverture des magasins ; ils sont aussi bien ceux des commerçants que ceux des lèche-vitrines ou des acheteurs. Les deux dernieres categories ne seront nombreuses que si l’espace est perçu comme sur, donc il y a quelque chose d’un cercle vicieux/ vertueux…
  • Quand les magasins sont fermés, les seuls yeux qui restent sont ceux des logements sur rue. Mais si les vitrines sont bien éclairées pendant ces heures, le sentiment de sécurité se prolonge un peu, et les commerçants parfois préfèrent de faire ça pour donner une image de sécurité au quartier tout le temps.
  • La conception des façades commerçantes a une influence sur le nombre d’yeux sur la rue ; des vitrines plus ouvertes sont meilleures.
... ou du magasin d'en face... (rue principale de Segovia, Espagne)

… ou du magasin d’en face… (rue principale de Segovia, Espagne)

Cartes 2014 (40) Quand je bouge

mapacamin

Il y a des chances que ce que vais dire soit déjà connu par certaines entreprises qui m’ont vendu des bidules électroniques que je porte ; donc voilà. Ces sont les itinéraires que je parcours avec une certaine fréquence (les chiffres en bleu sont des distances en mètres).

J’habite A, je travaille sur B et un jour en semaine je vais déjeuner a C ; certaines semaines je vais au cinéma a D. 1 et 2 sont des trajets a pied presque quotidiens, alternatifs car selon le jour (et l’heure) j’emprunte l’un ou l’autre ; la distance entre A et B est si courte qu’a cause de la présence d’une autoroute au milieu il n’y a pas d’itinéraire plus direct. 3 est un trajet essentiellement en bus, ce qui explique l’angle droit (a pied ça serait un peu plus court, mais ça prendrait trop de temps). Et 4  est un trajet de weekend, a pied, pour aller au cinéma en passant par le centre de la ville que j’habite (le retour est souvent en métro ou bus, si c’est tard le soir en taxi). Le reste des points sont des supermarchés, cinémas, restaurants et autres points d’intérêt.

La ville ou j’habite est assez bonne pour le piéton ; mais ceci ne veut pas dire que les trajets a pied soient nécessairement plus courts que par d’autres moyens. Ils sont par contre assez prévisibles en durée : je bouge normalement a 4 km/h (face aux 24 km/h de moyenne en bagnole, qui varie fortement selon l’heure). A pied il y a toujours des alternatives (sauf si il y a des autoroutes ou des rails interposés…) et étant donnée que les pentes sont limitées, je peux prévoir mon temps de parcours. Et oui, de temps en temps (de façon sporadique et sans des règles, une ou deux fois par semaine au plus) je me déplace dans ma bagnole…

Vu pendant la récrée

The Danube near Vienna, as seen from Khalenberg Hill

Le Danube pres de Vienne, vu depuis les collines de Khalenberg

Pour ceux ayant suivi ce blog pendant les dernières années, voici la confirmation de sa permanence. Seulement un peu de ce temps fut vraiment de «récrée » (une partie fut plutôt tout le contraire…) mais ça a été bon.

Pendant ces temps j’ai pu voir et reflechir sur des choses intéressantes, que ce soit en voyage ou par d’autres moyens. Voici certaines, en quelque sorte un programme pour des articles futurs :

  • Vienne : je n’avais jamais visité l’Autriche. Apres un voyage récent en Allemagne j’étais curieux de voir l’autre grand pays germanique, pas tellement (ou pas seulement) en tant qu’ancien empire implosé presque instantanément en 1918 (l’évolution récente des politiques de l’Union Européenne redonne de l’intérêt a la question) mais surtout en tant que pays auquel je supposais une version intéressante de la modernité. Et ça a valu le coup. Mes connaissances de l’allemand sont plutôt schématiques, et prétendre connaitre un pays après seulement quelques jours serait prétentieux ; mais certaines choses m’ont semblé intéressantes.
  • L’évolution de l’idée de développement durable (ou son épuisement sous certains points de vue). Les bagarres autour du remaniement ministériel en France pendant l’été m’on rappelle des nouvelles lues pendant les récentes élections municipales et européennes. Parmi les promesses des candidats locaux du FN dans plusieurs villes était l’idée de permettre a nouveau un accès sans restrictions des voitures aux centres ville, faisant marche arrière sur des politiques de longue date contre la pollution et pour la protection du patrimoine. Le FN est certes une particularité du système français, mais sa monté en puissance vient de son habilité a identifier des sujets que les citoyens perçoivent comme proches. Ces propositions ont concerné des nombreuses villes, mais pas Paris ou Lyon, ou les choses sont loin d’être simplifiables a ce point. D’un autre côté, je me rappelle d’avoir lu que l’ancien Président Nicolas Sarkozy, qui avait institué le Ministère du Développement Durable, avait déclaré pendant sa visite au Salon de l’Agriculture de 2011, que « L’environnement, ça commence a bien faire ». Les relations entre Ecologistes et Socialistes ne sont pas simples non plus (voilà la raison de la mention aux évènements d’aout). L’évolution de la politique britannique en la matière a été controversée aussi. Pas mal d’Européens penseront que ce sont des petits incidents par rapport a la situation aux Etats-Unis, ce qui serait oublier que la scène là-bas est aussi complexe ; pour preuve, la simple comparaison entre les Républicains du Congres (Négationnisme Climatique) et Schwarzeneger ou Bloomberg (Politiques du Climat). Est-ce la fin du développement durable comme une foi (croire a ce qui est présenté comme bon, mais souvent n’est pas compris et est plutôt ressenti comme un ensemble de couts et même de désagréments pour leur façon de vivre) qui peut être utilisée par les hommes politiques et marchands, permettant l’émergence d’une conscience plus critique, ou autre chose ? voici la question.
  • La réapparition de la demande sociale de régulation, pas comme défense de certains intérêts économiques, mais d’autres aspects liées a une idée du bien commun. Ces derniers jours il y a eu a Barcelone une série de manifestations contre la présence croissante de touristes qui louent de façon informelle des appartements a la Barceloneta et, profitant d’un prix de l’alcool et d’une prétendue image de l’Espagne comme un pays permissif, ont des comportements qui probablement seraient l’objet d’une poursuite judiciaire dans leur pays d’origine. Certes, les hôteliers ont récupéré la question pour parler de concurrence déloyale (un peu comme les révoltes des chauffeurs de taxi contre Uber), mais les voisins demandent ici des choses bien plus simples : le droit de dormir sans le vacarme, ou de se déplacer en ville sans avoir a supporter des spectacles qu’ils considèrent honteux. Sur le Washington Post d’aujourd’hui je vois quelque chose d’assez semblable a Ocean City, Maryland. La peur de vagues de jeunes cherchant alcool et fête, détruisant au passage le calme d’un quartier en louant des logements, apparait aussi, et est également contrecarré par ceux qui disent qu’au bout du compte, la ville vie du tourisme et il faut faire avec. Voici sur un même plan la Barceloneta (un quartier populaire de haute densité) et Ocean City (un espace de basse densité et plutôt aisé). Certains présenteront ceci comme un cas de NIMBY (Not In My BackYard, pas dans ma cour), une difficulté pour accepter l’externalité liées a la complexité des villes. Mais ceci semble un peu plus, le symbole d’une évolution générale de l’idée de ce qui est acceptable ou non dans une société.
  • J’ai aussi vu des paysages intéressants….

Paris (20) Noisy Mont d’Est-RER

DSCN4980
DSCN4982

 

Paris (en tant que municipalité) est une ville d’une surface relativement petite quand on la compare a d’autres capitales. L’une des grandes questions de l’urbanisme français en ce moment est comment créer un projet urbain cohérent avec la fragmentation administrative entre un Paris de 2,2 millions d’habitants et les autres 8 millions qui habitent des centaines de communes qui rarement dépassent les 50.000 résidents.

Les systèmes de transports en commun sont essentiels. Noisy- Mont d’Est est une gare RER crée pendant la décennie de 1980 pour desservir ce qui allait être le centre de l’une des villes nouvelles conçues sous le gaullisme. Quand j’étais môme j’ai vu construire la gare, le quartier, et le centre commercial, et le lac… et au fil du temps j’ai vu comment ce qui était sensé devenir un centre urbain n’a pas vraiment réussi, malgré un fort investissement public. En partie la conception de la gare a contribué. Elle avait une logique fonctionnelle impeccable, reliant bus et rail, mais l’architecture, avec des espaces souterrains mal éclairés, a contribué a un climat d’insécurité (l’un des facteurs qui ont mené au résultat « sismique » des élection européennes du dimanche).

Une refonte de la gare l’a déplacé a l’extérieur, limitant les espaces souterrains aux quais ferroviaires, laissant les bus en surface. Je ne suis pas sur de voir la centralité du quartier renforcée (malgré la concentration d’emploi), mais je crois que pas mal de monde utilisera le bus avec une autre sensation.

La question de la centralité est bien plus complexe ; ces villes nouvelles ont gagné avec le temps un éventail de fonctions, y compris la création d’universités ou l’arrivée de sièges sociaux. Mais deux facteurs ont joué contre ces projets jusque a présent. D’un coté, une configuration ou, malgre un role important alloué aux transports en commun, la voiture reste centrale. D’un autre côté, l’asymétrie entre un secteur public qui de par la planification fait explicites ses stratégies et un secteur privé sans les mêmes obligations de transparence qui, surtout au début, et en absence de lois spécifiques, a créé des grands établissements commerciaux périphériques, dont la présence dissuade des opérateurs de s’implanter dans les centres planifiés. Et un centre urbain sans une centralité commerciale forte est compliqué…

 

Calculs simples (2) 32 familles

32vivs-1

En 2012 chaque espagnol a dépensé en moyenne 1.585 euros en nourriture et boissons non alcoolisées, d’après l’enquête des dépenses des ménages de l’INE. La dépense moyenne par ménage fut de 4.060 euros. Donc chaque semaine l’achat moyenne en nourriture fut de 78 euros. Ces valeurs sont une moyenne nationale, qui va du centre de Madrid au plus petit hameau rural, et donc qui couvre des grandes differences aussi bien en prix qu’en pouvoir d’achat.
D’apres les données du portail immobilier idealista.com il y a a Madrid une offre d’une certaine magnitude de locaux commerciaux en location autour de 5 €/m2, normalement dans des quartiers périphériques de revenus bas- moyens.
Considérant que le cout de la location soit équivalent a 5% des ventes mensuelles, un local de 100 m2 avec un cout de location de 5 €/m2 devrait vendre 10.000 €/mois ; c’est-à-dire, il devrait avoir une clientèle de 32 familles dépensant la totalité de leur budget alimentaire chaque semaine si l’on veut se positionner dans le domaine alimentaire.
Ces chiffres sont susceptibles de plusieurs variations prenant compte de facteurs comme la localisation, les conditions de la clientèle, la stratégie commerciale ou le format du magasin. Mais ils permettent de comprendre pourquoi le commerce se concentre, et pourquoi il ne serait pas réaliste de trouver une haute concentration de magasins dans une zone pavillonnaire (hormis centre commercial de banlieue). C’est-à-dire, la densité compte beaucoup.

Une vue plus globale: la densité aide

Une vue plus globale: la densité aide

Traditions industrielles (5) Alternatives au Guggenheim

A- Macroplaza (centres gouvernementaux, musées d'art et d'histoire), B- Canal de Santa Lucía, C- Parque Fundidora

A- Macroplaza (centres gouvernementaux, musées d’art et d’histoire), B- Canal de Santa Lucía, C- Parque Fundidora

Monterrey a depuis longtemps porté l’image de la ville industrielle du Mexique par excellence. Depuis la decennie de 1980 il y a eu une tentative de sophistiquer son image au dela des colonnes de fumée. En premier, ce fut la Macroplaza (quelques 500 m de jardins reliant les centres du pouvoir administratif et les musées classiques selon un modele qui n’est pas etranger a certaines villes des Etats- Unis, mais assez different des modeles européens), et le Parque Fundidora, des anciennes usines metallurgiques transformées en parc. Depuis la moitie de la decennie de 1990 il y a eu des travaux pour recuperer en tant que canal navigable (pour des circuits de loisirs) et coulée lineaire de connexion entre les deux espaces le río de Santa Lucía, un ancien cours d’eau ; le Rio Santa Catarina, le principal cours d’eau de la ville, est devenu un parc lineaire, mais il semble bien moins soigné. D’après des nombreuses sources, cet effort n’a pas été accompagné par des investissements consequents pour mettre au niveau necessaire des infraestructures et des espaces publics dans le reste de la ville, a difference d’autres villes qui ont aussi entamé la voie de la transformation productive (certes, dans des pays plus riches).

 

Règles et variations (5)

plaza plaza2

Une grande place, de quelques 12.000 m2, construite il y a quelques siècles par un roi puissant ; ou ?, c’est sans intérêt ici, pourquoi ? c’est assez banal, comment ?, voici la véritable question.

Le roi était bien puissant et projetait ce pouvoir même au-delà des mers ; mais son pouvoir n’était pas assez pour imposer totalement sa volonté aux habitants de la ville ou siégeait sa cour. Il a donc fait ce qui était coutume parmi les rois a l’époque : il a imposé une géométrie régulière pour la place, mais cette régularité ne touchait pas en grande mesure les alentours. . Cette transition entre régularité et irrégularité est réglée par une façade uniforme en ce qui concerne les ouvertures et d’arcades en rez-de-chaussée.

Et maintenant, la place est devenue, comme tant d’autres grandes places européennes, un atout touristique. Et ce truc de la régularité marche encore en quelque sorte. Les magasins et les restos/cafés pour touristes sont maintenant l’essentiel du rez-de-chaussée, et les étages supérieurs sont des logements. C’est un espace atractif, en partie a cause du contraste avec l’entourage, en dépit d’une surface plutôt dure.

Rez-de-chausée. 1: arcades. 2: magasins. 3: restaurants/ cafés. 4: stockage. 5: administration publique

Rez-de-chausée. 1: arcades. 2: magasins. 3: restaurants/ cafés. 4: stockage. 5: administration publique

Un des etages superieurs. 1: logements, 2: bureaux, 3: enseignement, 4: administration publique

Un des etages superieurs. 1: logements, 2: bureaux, 3: enseignement, 4: administration publique

Les données sur les utilisations des locaux ne sont pas exactes, mais rendent l’essentiel.

Cartes 2014 (10) Des cartographies des prix immobiliers en France et en Amérique

Il y a trois façons principales d’obtenir des données sur les prix immobiliers : faire des expertises en fonction de critères standards (normalement la comparaison y joue), utiliser les prix des annonces de vente ou compter avec des prix de transaction enregistrés par les notaires. La troisième voie est, si il n’y a pas d’évasion fiscale, la plus précise, mais elle n’est pas toujours disponible, ou elle ne l’est pas avec un découpage géographique utilisable ; par exemple, en Espagne le Conseil General des Notaires (www.notariado.org) ne publie que les données par province.  L’échelle géographique est importante, car la valeur immobilière dépend énormément de la localisation, et l’agrégation géographique de quartiers a  haut prix avec des banlieues a bas prix rend des moyennes peu claires.

En France les notaires (www.immobilier.notaires.fr) publient des données avec un niveau de découpage assez fin, par  IRIS (Ilots Regroupés pour l’Information Statistique). Ceci permet une connaissance importante de l’activité récente. Mais une grande partie du territoire a si peu de transactions que les données ne sont pas représentatives (ou carrément n’existent pas). Ceci n’empêche pas une demande de références, qui sont estimés par des paramètres synthétiques multifactoriels, y compris les prix des annonces et les observations des agents immobiliers (www.meilleursagents.com).

Aux Etats-Unis la coexistence d’une réalité nationale a l’échelle continentale avec 50 systèmes légaux propres a chaque état fait que des portails existent sur internet avec une vision nationale comme www.trulia.com , faisant des estimations pour une partie importante du pays, quoique une large portion du centre, y compris des états comme le Texas ou la Louisiane ne soient pas intégrés.

En prenant comme référence les données de www.meilleursagents.com, www.trulia.com et www.idealista.com pour Paris, New York et Madrid, avec un taux de change de 0,72 € par $, et en considérant que 1 m2 fait 10,7 pieds carrés, on apprécie que les zones les plus chères de Paris (rue du Bac, par exemple) dépassent les 14.200 €/m2, celles de Madrid (Recoletos) sont autour des 11.000 €/m2, et celles de New York (Flatiron District) sont autour de 16.000 €/m2. Faut-il plus de raisons pour comprendre pourquoi la trame urbaine des zones centrales des villes a succès a une telle inertie ?

Carte de meilleursagents.com

Carte de meilleursagents.com

Biblio (81) L’autoroute urbaine de Syracuse

 

L’article publié par la revue Atlantic Cities (que j’ai pu lire grâce a sa publication sur salvolomas) montre les intérêts contraposés en jeu concernant l’avenir d’une autoroute urbaine. L’équilibre entre impacts et bénéfices d’un projet d’infrastructure, encore une fois comme question centrale de l’intervention sur l’espace urbain.