Cadastre

Cartes 2015 (5) En haut, en bas a Grenade

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Le résultat d’une petite expérience avec les données du cadastre sur les volumes. Si c’est du bâti, ça doit être dessiné pour pouvoir exiger les impôts … et ces bases sont utilisables. En ce cas, autour de la cathédrale de Grenade, qui malgré son volume est considéré par le Cadastre comme un bâtiment d’un seul étage (même si la hauteur intérieure est assez haute). Sur la première image, ce qui est visible sur le sol. Sur la deuxième, les volumes complètement cachés (le rouge intense correspond a des bâtiments qui d’après la base de données, n’ont pas de cave). Sur ces images on ne voit pas les volumes en situation intermédiaire, c’est-à-dire, ceux dont le plancher de la pièce est sous le niveau de la rue mais son plafond est a un niveau supérieur, mais a moins d’un mètre (a voir sur un prochain billet, ce qui est intéressant sur une ville en pente comme Grenade…)

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Formes et silhouettes (1) Niveaux

On peut s’accorder sur le fait que les diagrammes figure- fond sont une première approche raisonnable a la description d’un espace urbain. Mais ceci mène, a son tour, au besoin de définir le niveau auquel on coupe les volumes. Par exemple, prenons le plan du cadastre de Madrid : la première image correspond aux parcelles privées (ou a l’usage privatif, car certaines sont publiques). Ce qui permet de voir la voirie de toutes sortes.

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Si l’on gomme de la vue tous les espaces qui n’ont pas de constructions visibles (y compris ceux qui n’ont que des sous-sols), la chose change assez. La plupart des cours, parkings et autres éléments disparaissent. C’est la vision habituelle pour ce genre de plans.

Mais on peut aller au-delà, ne prenant que les éléments dépassant un certain niveau. Ici, ceux qui ont plus de 8 étages. Et la ville prend un autre aspect, avec certaines logiques mais aussi des situations peu claires.

Biblio (76) Cadastres 3D

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Des nombreux pays européens ont déjà des cadastres numérisés, qui permettent de consulter de leur site web, avec un détail variable, les données en plan des parcelles et des immeubles. L’étape suivante est de mettre à disposition des données fiables en 3D. Voici l’etat de la question en 2010 d’après un article (Amelia Velasco et alt) de la revue du cadastre Espagnol.

Lyon et Pittsbourg (4) Taille
Centres urbains de Lyon et de Pittsburgh a la même echelle. Surface des parcelles en m2 pour Lyon et en pieds carrés pour Pittsburgh

Centres urbains de Lyon et de Pittsburgh a la même echelle. Surface des parcelles en m2 pour Lyon et en pieds carrés pour Pittsburgh (je sais bien que 10 pieds carrés ne sont pas exactement 1 m2, mais c’est une dimension proche qui permet en outre de bien orienter ces braves gens qui doivent utiliser le systeme imperial… et aussi nous les metriques, avec des ordres de grandeur parfaitement comparables)

C’est le genre de commentaire qui est utilisé parfois avec un ton coquin: la taille importe. Si l’on parle des surfaces des parcelles (ce qui est important pour definir la taille du bati, et donc l’image urbaine), ces deux villes qui ont, d’un point de vue de mesure des parametres globales en termes metropolitains ou même municipaux d’un point de vue « social » (nombre d’habitants), quoique sur des emprises territoriales differentes, montrent certaines choses. Le parcellaire Lyonnais est bien plus menu dans le centre urbaine que celui de Pittsburgh, ville bien plus recente et qui, de par la présence de sieges sociaux et d’elements culturellement bien americains comme les parkings en plein air (certes plus rares qu’a Houston) s’en sort bien differament. Il y a bien donc une difference de « grain », de « detail » de la ville, hormis la question bien evidente de la difference des architectures.

Batiments sur les centres de Lyon et Pittsburgh

Batiments sur les centres de Lyon et Pittsburgh

Des qu’on rajoute les batiments, et malgre la diference de critére entre les deux bases cartographiques (on fait avec ce que l’on trouve…), il y a des similitudes importantes, mais une grande difference (au moins apparament): l’idée de cour, bien plus presente a Lyon.

Cartes a la même echelle des proches banlieues de Lyon (environs de Montchat) et Pittsburgh (autour de Mt Washington)

Cartes a la même echelle des proches banlieues de Lyon (environs de Montchat) et Pittsburgh (autour de Mt Washington)

Du coté des banlieux, par contre, la question devient differente: la puissances des zones pavillonaires americaines ressort; a Lyon il y a aussi cette question, mais la presence d’habitat collectif, quand même plus courant, change un peu la question. Monotonie contre desordre? deux formes de desordre? des que l’on rajoute les batiments, l’image européene devient bien plus complexe; il faudrait savoir si ce desordre est plus ou moins durable.

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Combien de logements il y a en ville ?
Il n'y a pas assez de doigts pour compter... (quartier de Tetuan a Madrid)

Il n’y a pas assez de doigts pour compter… (quartier de Tetuan a Madrid)

C’est l’une des questions plus difficiles. Comme d’habitude, la réponse totalement précise est impossible, car, même si le BTP est en panne et le parc existent résiste (le cas de l’Espagne aujourd’hui), il y a toujours un chantier quelque part qui ajoute quelques unités, ou une déclaration de bâtiment en ruine, ou une démolition

Les recensements de logements étaient considérés précis ; mais aujourd’hui dans plusieurs pays (y compris l’Espagne) ils sont faits avec un échantillon représentatif, pas sur l’ensemble du parc. Leur élaboration est faite tenant compte des cadastres, des données fiscales très exhaustives, mais qui parfois ne reflètent pas exactement ce que l’on cherche (un bâtiment de logements en location peut être fiscalement un seul bien, même avec 100 unités, ou une place parking ou une remise être inscrits comme bien résidentiel indépendants). Parfois, un logement est divisé en plusieurs par le propriétaire, sans que l’opération soit enregistrée, mais le fait est la, et le cas contraire (regroupement) est aussi possible.

Même sur des zones de construction récente, ou le chiffre de logements est limité par les plans, il peut avoir des variations, tant vers le haut que vers le bas : un cabinet de dentiste dans un quatrième étage qui devrait être un logement, mais ne l’est vraiment pas, ou un premier étage que le plan consacre a des bureaux mais est de fait habité par quelqu’un… encore une foi, la différence entre le monde des normes et les faits reels…

Comme le reste des exemples de cette semaine, il est toujours possible d’avoir un chiffre ; ce qu’il faut, c’est connaitre l’origine du chiffre pour savoir l’interpréter de façon correcte par rapport a d’autres et pouvoir lui donner une dimension opérationnelle. Un chiffre isole difficilement vous dit grande chose…

Biblio (30) Un systeme cadastral pour les Etats-Unis

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La plupart des pays avec des économies développées peuvent compter sur des systèmes cadastraux. Ce n’est pas le cas aux Etats-Unis. La fragmentation administrative, l’une des caractéristiques du système politique du pays depuis sa fondation par le souci d’éviter l’absolutisme en équilibrant les pouvoirs, fait que souvent l’accès aux données cadastrales, simple a l’échelle nationale en Espagne ou en France, requiert des connaissances locales aux Etats-Unis.

Le rapport du service des recherches du Congres expose qu’il y a de plus en plus de données géographiques de production privée ou non fédérale, ce qui accroit le besoin d’une coordination pour éviter la duplication des couts. Les urgences plus importantes pour mettre en place un système de ce genre sont la réaction aux catastrophes (avec une forte implication fédérale), le suivi des phénomènes naturels et le changement climatique, ou le suivi de la crise immobilière et la dynamique de saisies judiciaires par défaut dans les remboursements de prêts hypothécaires.  Des options d’organisation légale du système sont proposées, tout comme les problèmes que peuvent se poser dans le développement du système.

Il est pertinent de se poser la question sur si un jour on verra en Europe un véritable cadastre continental, étant donnée que notre diversité légale est bien plus grande…

Compter des parcelles (2). Le Cadastre Espagnol

Le site web du Cadastre Espagnol permet d’acceder a sa base de données pour le territoire concerné. Les provinces Basques et Navarre ayant un systeme fiscal different, elles ont des cadastres independants.

L’acces au systeme se fait par introduction de la reference du cadastre (un code unique atribué a chaque parcelle), ou de façon graphique par municipalités.

Image du Cadastre de l’ilot ou est le nouveau Ayuntamiento de Madrid (mairie)

Données du Cadastre sur la nouvelle Mairie de Madrid

Le systeme apporte des données sur le batiment et ses usages, ainsi que les surfaces consacrées. Comme toute base de données, il y a des pepins, mais en general elle marche bien: par exemple, la nouvelle mairie fut construite dans la decennie de 1910, mais la date de construction qui figure est celle du recent reamenagement.

Biblio 9+ Compter des parcelles (1) publicité fonciere, cadastre et le reste

Cet article s’inspire de Flawed Vacant Land Management, publié sur Phila Planning Journal. Les lignes suivantes ne sont qu’une explication simplifiée du systeme espagnol de gestion du droit de proprieté fonciere, qui peut etre approfondie avec le site du Registre des propriétés, cette description du systeme du cadastre, et la bibliographie du Commite Permanent du Cadastre de l’Union Européene.

Une ville est un ensemble continu d’espaces de coexistence dans des degrés divers. Les espaces publics appartiennent a tout le monde, et en eux la coexistence de tous est possible avec certaines règles définies par la communauté. En réalité on peut reconnaitre l’espace public par opposition aux espaces privés, qui résultent de la reconnaissance d’un droit du propriétaire de restreindre beaucoup plus tout dégrée d’interaction, même si la législation générale reste applicable (par exemple, votre droit de propriétaire ne comporte pas le droit de tuer un intrus).

Les biens fonciers publics, malgré le fait d’appartenir a tout le monde, ne sont pas homogènes ; ils ont des propriétaires différents (état, région, ville, départements administratifs dans eux), et des régimes différents. Il est courant de voir comment les systèmes légaux distinguent entre des biens de domaine public (par exemple, les rues) et de patrimoine public (par exemple, des services techniques municipaux), avec des possibilités de vente différentes. Ces derniers ont un régime de droit de propriété similaire a celui des sols privés.

L’urbanisme établit l’objectif de répartition future de l’espace urbain entre domaines publics et domaines privés (le reste) par le dessin des alignements. Ceci implique que l’urbanisme peut changer la forme actuelle des propriétés privées.

Depuis des siècles plusieurs pays comptent avec des systemes qui rendent compte de l’état actuel des propriétés privées et sa relation avec celles qui sont publiques, apportant une sécurité au droit de propriété et permettant de lever les impôts liées.

Dans le cas espagnol (ceci n’est qu’une description schématique) deux systèmes existent :

  • Le Cadastre immobilier, registre administratif qui dépend du Ministère du Trésor, ou sont inscrits tous les biens urbains et rustiques, d’inscription obligatoire et gratuite. C’est une base graphique, aujourd’hui informatisée, qui est utilisée pour les impôts locaux sur la propriété et l’impôt sur le revenu. Etant une base graphique d’accès gratuit, elle est de plus en plus utilisée. Qui paie les impôts pour une propriété n’est pas nécessairement son propriétaire. En 2011 le systeme couvrait en zones urbaines 13.435.868 parcelles avec une surface de 1.098.777 hectares; les zones rurales comptaient 39.861.294 parcelles avec une surface de 47.540.978 hectares
  • Registre des propriétés foncières, public, cree en 1861, un service qui a un cout. L’inscription du bien garantit la propriété, mais comme la description est trop souvent seulement textuelle concernant la propriété et ses riveraines, il peut avoir des différences avec les bases graphiques du cadastre. Les charges associées aux propriétés, comme les hypothèques et les servitudes, y sont inscrites.

Ainsi, toutes les parcelles d’Espagne sont théoriquement dans le cadastre, mais seulement quelques unes sont sur le registre. La base de données du cadastre est mise au jour par des municipalités complètes (ou par l’inscription de nouvelles constructions) a des intervalles plus ou moins réguliers, et ainsi la géométrie des parcelles voisines est cohérente, tandis que le registre est mis a jour chaque fois qu’un propriétaire isolée le demande. Le titulaire du cadastre est une donnée secrète, mais un citoyen peut demander une certification du registre sur la propriété d’une parcelle et ses charges.

Pour un urbaniste, le cadastre apporte un plan de propriétés moyennement fiable, mais localiser le propriétaire réel peut être plus complexe: il est possible que personne ne paie les taxes foncières, la parcelle peut avoir ete vendue sans incscription du nouveau proprietaire au registre, ou bien n’avoir qu’une inscription de 1930… avec un propriétaire dont les dernières nouvelles sont d’être parti pour Buenos Aires en 1940…