1906
Aujourd’hui
Noisy- le- Grand, a quelques 13 km a l’est de Paris. Un projet urbain qui ouvre l’ilot et combine des typologies, dans le cadre d’un projet de centralité urbaine pour une commune de banlieue. Que des logements ou presque, mais a coté de la place du marché et pres de supermarchés et un grand centre commercial regional
Les images de cet article correspondent a une ville espagnole ; mais je ne vais pas indiquer laquelle, car ça n’a aucune importance ; ça pourrait d’ailleurs être une ville de pas mal de pays, car les tissus évoluent avec le temps, comme si bien l’indique l’ouvrage en Biblio de cette semaine.
La grille d’extension conçue a un moment donné pour une hauteur et une typologie de bâtiment déterminées (en ce cas, logement individuel sur deux étages avec une cour sur chaque parcelle, ave des dimensions plutôt restreintes), est densifié de façon très importante par le passage au logement collectif, sur des parcelles plus grandes (tout le monde veut sa place de parking dans le bâtiment) et avec 3 fois la hauteur originale. Etant donné que l’ilot est étroit, on n’a jamais vu de cour centrale commune et on n’est pas du tout prés d’en voir une avec ces densités. La possibilité de logements traversant est plutôt réduite, et le produit immobilier est plutôt restreint en termes de qualité. Mais cette densité vous fait rentable l’existence de commerce en RDC, la possibilité de se rendre au boulot a pied, ou d’autres avantages de cette densité. Prenez en plus deux facteurs : la ville est un organisme avec une grande inertie, car les bâtiments peuvent facilement durer plus de 50 ans ou un siècle, et les règlements d’urbanisme peuvent changer plusieurs fois pendant cette période, donc il y a des fortes chances que vous ne verrez jamais tous les bâtiments d’un ilot a la même hauteur…
Donc nous voila face a un paysage urbain dont le plan est certes regulier, mais ou les murs mitoyens et les différences de hauteur peuvent devenir, non des situations temporelles mais en fait permanentes ; un dessinateur BD classique, Ibañez, dessinait normalement comme fond de scène des images avec ces changements de hauteur et ce skyline si fragmenté qui caractérise les villes espagnoles du dernier siècle. Mais ça n’arrive pas qu’en Espagne ; si vous êtes a Paris, certaines zones comme le sud du XVème montrent bien la coupure qui a signifié la première guerre mondiale, avec des ilots ou ces différences de hauteur et régulation sont bien visibles…
Ouvrir l’ilot a été une obsession de l’urbanisme moderne depuis 1900. Mais comment et a quel point?. Comme d’habitude, Rotterdam est un inmense zoologique plein de maillons manquants…
Ouverture par retrait d’un pan de mur mitoyen. La continuité de la rue est plus visible, ainsi que la forme globale de l’ilot
Ouverture par retrait d’un pan d’angle; tres vite l’ilot devient un ensemble de barres et l’espace se dissout.
Comme d’habitude, si le gif animé n’est pas correctement visible, essayez de l’ouvrir sur une fenetre independante
Cet ouvrage de l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Ile de France aborde une question importante : comment évolueront à l’ avenir les tissus urbains conçus sous des paramètres déterminés. Il est connu que l’Ensanche de Barcelone de Cerdá que l’on voit aujourd’hui est bien plus dense et très différent de ce qui a été fixé en 1860, et quelque chose de semblable arrive dans toutes les villes. Les auteurs affirment qu’il est possible d’intégrer dans le projet urbain des flexibilités permettant une évolution future du tissu. Leur analyse se base sur trois facteurs :
– Trame urbaine (voirie, taille et organisation des parcelles), structure foncière et espace public.
– Forme architecturale, intégrant programmation, gabarits et formes architecturales avec des typologies adaptées a la programmation.
– Les aspects juridiques découlant des normes diverses et des relations entre propriétés.
Une analyse de cas franciliens est en annexe.
Sur certains logiciels, l’image superieure (gif animé) peut avoir des problemes. Tentez alors de la voir separement en clickant sur elle.
Normalement, le retrait de la ligne de façade par rapport a l’alignement sur rue est limité. Faire une dimension égale a celle du jardin postérieur est probablement l’idée la moins intéressante (2 petits jardins ne sont pas si alléchants). Si le retrait augment pour réduire la cour postérieure a la moindre dimension, avec des beaux arbres la rue serait bien meilleure en termes de paysage mais on perd la « liberté » de faire ce que l’on veut dans un espace caché par rapport a la rue (mais non par rapport aux voisins ou google earth…). Mais certains le font, pour finir avec un parking ou une remise en façade…
Un cas a Madrid
Les bâtiments peuvent se développer sur une parcelle nette, comme sur l’exemple précédent ; c’est à dire, sans modifier la parcelle initiale, ou modifiant les limites entre parcelles sans toucher a la limite d’ensemble. Mais dans certains cas il faut intégrer dans l’opération, avec le sol des parcelles, celui nécessaire pour d’autres affectations du sol non privées, d’accord avec les obligations légales en chaque cas.
Prenons l’Espagne comme exemple : si vous allez construire sur un foncier sans des bâtiments et des rues préalables, ni des habitants, il faut créer ces rues et permettre l’établissement sur l’emprise des surfaces pour des équipements et jardins publics dont les habitants feront usage (en Espagne on considère généralement que des jardins publics sont nécessaires, même si les logements sont des pavillons, chacun avec son jardin). Il faut aussi avoir une certaine quantité de places de parking sur la rue, ce qui demande un espace. Chaque loi et chaque plan établissent un quota minimal pour chacune de ces surfaces.
Pour faire un calcul rapide et visible, on peut considérer qu’avec un COS de 1 sur l’emprise de la zone d’intervention totale il faut compter avec une surface égale a celle des parcelles pour localiser rues, équipements et vert public. Donc, si le COS est de 1 sur le total de ce sol, le COS sur les parcelles qui seront finalement privées, qui cumulent la moitie de l’emprise, sera 2, étant donné que normalement la surface a bâtir dans les jardins ou les parcelles d’équipements publics n’est pas comptabilisée (le COS est calculée pour les surfaces de plancher lucratives pour l’aménageur). Donc, le COS ne dit quelque chose que quand on sait sur quelle emprise foncière il est appliqué… et surtout (et la il faut reconnaitre que les codes formalistes ont raison) le seul chiffre ne vous permet pas de connaitre la forme urbaine ; reprenant l’exemple d’aujourd’hui et celui d’hier, 1 m2/m2 sur les seules parcelles est faisable avec des logements individuels en bande, mais 1 m2/m2 sur une emprise plus large demande normalement un changement de morphologie urbaine.
Sous un règlement de construction il y normalement des chiffres, qui expliquent le résultat formel. Les images montrent comment avec un même coefficient d’occupation du sol les conséquences formelles peuvent être très différentes. 
Pour commencer, des parcelles : 20 parcelles, 10 pour chaque front d’ilot, avec 6x25m (150 m2), un produit immobilier très commun. Le trotoir n’est pas comptabilisé dans les chiffres, car normalement c’est un domaine public.
Un COS de 1 revient a couvrir tout avec 1 étage.
Si la moitie de la surface bâtie est concentrée sur un premier étage, le jardin apparait. Il y a toujours 2 logements de 150 m2 édifiés, mais plus agréables que si les fenêtres n’étaient pas possibles….
Passer a des parcelles avec deux fois plus de façade (12×25 m, 300 m2) réduit le nombre de parcelles a la moitie et chaque logement atteint les 300 m2. Les espaces libres peuvent se faire sur le retrait latéral, quoique ce n’est pas si attractif…
Si la parcelle grandit encore (20×25 m, 500 m2) le nombre de parcelles est encore réduit a 6, 3 pour chaque façade d’ilot, et chaque logement, avec 500 m2, est au centre de son jardin. Mais avec 2 étages les logements sont plutôt grands… ou le logement collectif devient raisonnable (chaque étage a 250 m2).
Sur cette même trame de parcelles de 500 m2 on peut passer a 4 etages, avec su chaque etage 125 m2, donc 2 logements possibles. 48 logements la ou on a commencé avec 20 logements individuels…
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