paysage urbain

Ilots (4) El Viso

El Viso. Vue du sud d'apres données du cadastre

El Viso. Vue du sud d’apres données du cadastre

El Viso est une zone pavillonnaire construite a Madrid en 1933-1936, dans la lignée de la Loi de Logements a Bon Marché de 1925. Ce ne fut jamais un quartier pour ouvriers, car très vite ce fut une zone de classes moyennes et intellectuelles.

El Viso. Surface des parecelles. La taille des cercles rouges est proportionnelle a la surface batie de logements sur chaque parcelle

El Viso. Surface des parecelles. La taille des cercles rouges est proportionnelle a la surface batie de logements sur chaque parcelle

Viso 2

De nos jours c’est une espece d’anomalie a côté de la zone plus dense de Paseo de la Habana- Castellana. Les pavillons primitifs ont evolue, en gagnant quelques etages ci et la, et certains hebergent aujourd’hui d’autres usages. Mais le tracé et la sensation de basse densité sont toujours la. Vous pouvez le constater sur google street view.

El Viso vu de l'Est. Au fond les tours d'AZCA

El Viso, vue de l’Est. Au fond les tours d’AZCA

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Ilots (2) Façades

Façade sur la rue d'Alcalá, Madrid

Façade sur la rue d’Alcalá, Madrid

Quand on pensé en termes de façades, on pense aux bâtiments (un a un, prix séparément) ; quand on pense en termes d’ilots, la façade du bâtiment est dans un contexte, qu’il soit plat ou non…

La façade est visible dans le contexte de son plan, mais aussi dans celui de l’angle, et par rapport aux autres dans la même rue, mais dans l’ilot suivant. Et elle est aussi visible par rapport a ce qui se passe dans la rue, que ce soient des voitures, des grues, des chevaux, des bateaux,…

La façade n’est qu’une face de la réalité, car souvent elle ne donne pas tellement d’information sur la profondeur du bâtiment, ou sa relation avec le cœur d’ilot.

El edificio de la Calle de Alcalá, en ortofoto (cuerpo blanco)

Le batiment de la rue d’Alcalá, en othoimage (corps blanc)

Esquina entre Menéndez Pelayo y Menorca, Madrid

Angle des rues Menéndez Pelayo et Menorca, Madrid

Esquina entre Menéndez Pelayo e Ibiza, Madrid. Cambio de ancho de calle, cambio en la relación espacial

Angle des rues Menéndez Pelayo et Ibiza, Madrid. Une rue plus large change la perception

Biblio (125) Analyse morphologique des tissus urbains traditionnels d’apres UNESCO

Biblio 125-2-morfol unesco

Ce texte publié par UNESCO, dont les auteurs sont Alain Borie et François Denieul, date de 1984. La Convention sur le Patrimoine Mondial date de 1972, et les premières inscriptions sur la liste de 1978, donc c’est un texte qui apparait plutôt tôt dans la construction du sujet « patrimoine mondial » dans son volet urbain.

C’est un manuel classique, basé sur la décomposition des tissus urbains en systèmes : parcellaire, voirie, construction, espaces libres… pas mal d’images sur la partie finale.

Ilots (1)

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D’apres le dictionnaire de français Littré, un ilot est, « dans plusieurs villes de France, groupe de maisons circonscrits par des rues ». Des nos jours je crois que l’ont peut s’accorder sur le fait que des ilots existent aussi bien au-delà de la France. Pas de mention a une forme géométrique donnée (les dictionnaires espagnols ou anglais mentionnent souvent quatre cotés) ou autres conditions.

Qu’est ce qui peut bien être intéressant dans un ilot du point de vue architectural et urbain ?

  • Dimension, minimale dans des villes du moyen âge ou a Genès, et énorme a Berlin et autres villes.
  • Le traitement des cours ou espaces intérieurs, quand ils existent
  • La perméabilité entre rue et cour.
  • La relation avec la rue des façades perimetrales: continues ou non, avec des retraits variables par étage…
  • La forme des angles
  • Les différences de hauteur entre bâtiments.

Voici les sujets pour les prochaines semaines.

Catalyseurs du changement urbain (8) Hériter

La carte de Texeira (1656) de Madrid. Une zone qui maintenant est nettement plus dense...

La carte de Texeira (1656) de Madrid. Une zone qui maintenant est nettement plus dense…

La transmission des propriétés par l’héritage peut contribuer a la forme de la ville et/ou a sa structure sociale. Certaines zones pavillonnaires peuvent se densifier au fil des années car le besoin de diviser les parcelles d’origine peut se poser pour diviser un héritage entre frères ; ça peut être un peu complexe avec des plans d’urbanisme qui limitent la division des parcelles. Quand on parle de l’héritage d’un appartement, sa subdivision peut être plus complexe (aménager une nouvelle cuisine ou salle de bain requiert normalement un raccordement aux réseaux du bâtiment qui est difficile a faire de façon indépendante). C’est une logique (la division) correspondant a une croissance démographique, et aussi a des zones périphériques (c’est plus rare en centre-ville).

Que se passet ’il quand les populations décroisent, comme dans certains pays de l’Europe ? bien sûr, nous avons des villes décroissantes, et on a aussi l’exemple de Detroit en Amérique. Même quand une ville perd des habitants il y a des chances qu’une demande d’espaces édifiés persiste, car elle pourrait être portée par des usages non résidentiels. Plusieurs cas de figure peuvent se produire :

  • Vous pouvez hériter la propriété de vos parent et vivre la ; c’est une situation somme tout assez traditionnelle historiquement, et il faut se rappeler que la croissance démographique fut plutôt faible pendant des longues périodes, ce qui explique la stabilité du tissu urbain de pas mal de villes jusque a la révolution industrielle.
  • Le bien peut rester sans habitants ; vous n’avez pas de clients, et la maison reste vide ; ce n’est pas un phénomène nouveau, mais il serait bien plus courant.
  • Même dans une ville décroissante, des frères et autre famille existent, donc vous pourriez tomber dans le piège des manques d’accord entre bénéficiaires ; et retour a la case précédente, le bien vide.

Dans l’ensemble, hériter dans une ville décroissante renforce la valeur d’usage du bien par rapport a la financière ; et on ne dort que dans un seul lit par nuit (normalement…), donc si la propriété héritée n’est pas adjacente a votre logement, il sera complexe d’utiliser les deux en même temps. Au sens contraire, hériter dans une ville en expansion peut accroitre la valeur financière par rapport a la valeur d’usage, mais on ne pourra profiter qu’a condition d’avoir d’autres propriétés (on a tendance a vouloir avoir au moins un lit a l’abri tous les soirs…) ou de pouvoir diviser le logement.

Voici un exemple de catalyseur du changement urbain réel, mais graduel. Sauf au cas d’une catastrophe les héritages se produisent de façon aléatoire, aussi bien spatialement que temporellement, quoique l’on peut supposer qu’un nouveau quartier peut remplacer sa population en 30 ou 40 ans après son ouverture, par vieillissement des habitants d’origine.

Catalyseurs du changement urbain (4) Air conditionnée et façades : le problème du parapluie de Haussmann

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Quand le Baron Haussmann, une fois sans les vastes pouvoirs qu’il exerçait sur le Paris du second empire, écrit ses mémoires, il raconte que ce que Napoléon III voulait aux Halles était, simplement, faire un « grand parapluie » ; et je dis « simplement » car les travaux ont commencé avec une architecture classique en pierre assez critiqué, et l’image dont on se souvient, des pavillons en verre, résulte d’une « cure d’amaigrissement » du projet. Avec un grand parapluie, chaque marchand pouvais se passer d’avoir le sien les jours de pluie. Ce fut le chemin de pas mal de choses pendant ces deux derniers siècles : faire des « grands parapluies » communs, de telle sorte que l’on peut se passer du sien si l’on a pas envie, ou l’on manque les moyens : hôpitaux publics face aux médecins privés, écoles publiques face a l’éducation religieuse…

Buckminster Fuller a proposé en 1960 la construction d’un grand dôme sur le centre de Manhattan pour contrôler son climat, un projet jamais réalisé et dont les problèmes auraient surement été importants. Et a un moment donné on a lancé des systèmes de téléphonie portable directe par satellite pour parler de n’importe ou avec n’importe ou. Deux exemples d’idées non réalisés par son cout la première) ou au succès commercial limité (la deuxième) car parfois les systèmes plus simples s’imposent.

L’air conditionné est un exemple de ce genre de catalyseurs urbains au sens ascendant. On pourrait imaginer un dôme sur la ville, contrôlant le climat, et d’un autre coté il y a des zones sur lesquelles on installe de centrales de clim a l’échelle du quartier (au nord de l’Europe il y a mêmes des réseaux qui connectent les centrales de quartier, avec une haute performance énergétique). Mais sauf dans les régions au froid intense, ou le cout énergétique est très haut, ou la ou un propriétaire immobilier peut mieux gérer les couts avec un grand système, dans la plupart des zones du monde ou la chaleur est intense, le « trousseau » de la classe moyenne s’est élargi : des que l’on atteint un niveau de revenu on acheté bien sur sa bagnole, mais après (ou avant, ça dépend surement des endroits) arrive la clim.

Si l’on parle des pays comme les anglo-saxons, avec une importante proportion de logements individuels, ceci a peu d’impact sur le paysage urbain. Mais la ou le logement collectif est important, comme en Espagne ou en Chine, ou dans des villes très denses, on trouve un impact sur l’architecture. S’il est vrai que certains bâtiments de logement intègrent la climatisation sur les toits, ils sont peu nombreux, car le parc de logements a une longévité importante.

Souvent les règlements locaux interdisent de placer les unités de condensation de l’air conditionné en façade, mais c’est souvent la solution employée car c’est plus facile pour le technicien, les conduits sont moins chers et la machine marche mieux. Comme chaque propriétaire appelle un artisan a un moment diffèrent, et il utilise son propre critère, marque et modelé, l’architecture souffre. Certes, il y a des architectures quotidiennes dont les qualités préalables sont loin d’être évidentes, mais dans d’autres cas l’effet est pénible. Il faut toujours se rappeler que la qualité du paysage urbain n’est pas seulement dans les éléments sublimes, mais aussi dans le contrôle du chaos.

Compte tenu de la difficulté d’accéder a la façade et démonter les appareils, il n’est pas risqué de prévoir que pendant des années il y aura des appareils qui resteront en façade sans marcher. On peut même imaginer que dans 100 ans, même si le système en soi ne marche plus, certaines zones afficheront fièrement leur architecture « typique » du début du XXIème siècle avec leurs airs conditionnées comme marques d’authenticité

Cartes 2015 (5) En haut, en bas a Grenade

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Le résultat d’une petite expérience avec les données du cadastre sur les volumes. Si c’est du bâti, ça doit être dessiné pour pouvoir exiger les impôts … et ces bases sont utilisables. En ce cas, autour de la cathédrale de Grenade, qui malgré son volume est considéré par le Cadastre comme un bâtiment d’un seul étage (même si la hauteur intérieure est assez haute). Sur la première image, ce qui est visible sur le sol. Sur la deuxième, les volumes complètement cachés (le rouge intense correspond a des bâtiments qui d’après la base de données, n’ont pas de cave). Sur ces images on ne voit pas les volumes en situation intermédiaire, c’est-à-dire, ceux dont le plancher de la pièce est sous le niveau de la rue mais son plafond est a un niveau supérieur, mais a moins d’un mètre (a voir sur un prochain billet, ce qui est intéressant sur une ville en pente comme Grenade…)

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Cartes 2015 (3) Bogota

J’ai l’habitude de lire des cartes et d’en déduire les différences des hauteurs des bâtiments a partir du plan. Mais parfois il est bien plus clair de voir ce que ceci implique sur une vision 3D. D’après les données du cadastre, voici a quoi ressemble le centre de Bogota (Colombie) en termes de volumes. Le fond de carte est OSM et le volume du terrain est SRTM.

Vue du fonds de carte en relief depuis le sud. La zona la plus proche est le centre administratif historique

Vue du fonds de carte en relief depuis le sud. La zona la plus proche est le centre administratif historique

Vue du sud avec les volumes. Le centre historique a des hauteurs limitées, et l'on peut apprecier les batiments sur les flancs de collines.

Vue du sud avec les volumes. Le centre historique a des hauteurs limitées, et l’on peut apprecier les batiments sur les flancs de collines.

Vue du même secteur depuis le nord.

Vue du même secteur depuis le nord.

La vue du nord montre en premier les tours des zones d'affaires. On peut apprecier que c'est encore une ville en transition, avec des differences importantes d'hauteur.

La vue du nord montre en premier les tours des zones d’affaires. On peut apprecier que c’est encore une ville en transition, avec des differences importantes d’hauteur.

Catalyseurs du changement urbain (1)

Qu’est ce que fait évoluer le tissu urbain? L’intéressant de cette question est a quel point la réponse peut être multiple ; il y des évolutions en sens ascendant (réponses individuelles a des problèmes ainsi perçus, dont l’agrégation peut finir par configurer une espèce d’intelligence émergente) tout comme au sens descendent (actions portées par l’administration qui impliquent aussi bien des interventions directes sur l’espace urbain que des mandats aux individus pour agir d’un façon donnée). Voici un catalogue assez sommaire des situations possibles, un genre de « table des matières » de ce qui est a venir :

  • Sens ascendant
    • Evolutions de la dimension de l’unité d’usage (ménages, entreprises, systèmes d’équipements…) qui entrainent une évolution des dimensions de l’enceinte physique associée (extension ou réduction). Par exemple, si le nombre et la taille des ménages augmente et la croissance urbaine n’est pas possible, soit on obtient des taudis, soit il y a une extension des logements au sens horizontal ou vertical.
    • Mutations technologiques qui impliquent l’ouverture de choix nouveaux de localisation, que ce soit pour le logement ou autres usages. Par exemple, la disponibilité des voitures a permis l’étalement urbain.
    • Evolution des demandes sociales qui implique un changement de l’agencement des fonctions dans une typologie architecturale. Par exemple, si l’on voit grandir la préférence pour les balcons, l’image des logements change a cause des façades.
    • Evolution des régimes de propriété : un quartier ou les habitants sont propriétaires peut avoir un aspect différent a celui d’un espace ou les habitants sont locataires.
  • Au sens descendent
    • Facteurs politiques ou technologiques qui déterminent des évolutions des possibilités d’usages du territoire : si les murailles deviennent obsolètes a cause de l’évolution des technologies militaires ou parce qu’il n’y a plus de guerre, les villes peuvent les démolir et s’étendre.
    • Facteurs fiscaux : si certaines typologies architecturales font l’objet de fiscalités onéreuses, on peut voir des évolutions dans la production immobilière.
    • Urbanisme : le plan etablit des conditions obligatoires. Paris, Manhattan ou Kyoto ont des paysages urbains particuliers parce qu’a un moment donné la décision fut prise d’agencer les rues comme ça, et d’apporter des règles pour les bâtiments.

Ce que l’on appelle parfois « le charme d’une ville » est donc la combinaison de tous ces éléments, avec des dégrées divers de poésie et de zèle administratif.

Cartes 2015 (2) La panne de la bulle

Comme j’ai déjà annoncé il y a quelques jours, l’argument central du blog cette année sera le grain de la ville ; c’est-à-dire, comment se constitue le détail que l’on voit dans l’espace urbain par un cumul de circonstances. Les ordonnances des bâtiments vieilles de 200 ans sont aujourd’hui une matière de guide touristique, et les crises des temps anciens expliquent souvent comment un quartier est devenu ce qu’il est (tentez d’expliquer l’urbanisme du XVème arrondissement de Paris sans la brutale coupure économique de l’entre guerres mondiales…).

Aujourd’hui je vais parler de comment s’est répandu dans le pays la crise immobilière de l’Espagne ces dernières années. Le secteur immobilier, a la base de la croissance de l’économie depuis la moitié de la décennie 1990, s’est appuyée sur la construction de logements nouveaux essentiellement sur des zones de périphérie. En termes de paysage ceci a impliqué l’aménagement (parfois encore en ce moment et probablement pour des années a venir sans bâtiments) de grandes zones périphériques, en contraste avec des tissus urbains centraux ou les voiries ont été embellies mais les bâtiments n’ont pas tellement changé.

L’arrêt de ce que l’on a appelé la bulle immobilière n’est pas homogène sur le territoire. Ceci peut être analyse de plusieurs façons, et j’ai choisi la suivante. Le Ministerio de Fomento, entité du Gouvernement de l’Espagne le plus lié au logement (matière régionalisée), publié chaque trimestre des données sur l’évolution du prix au m2 des logements, pour un ensemble de 283 municipalités de plus 25.000 habitants, faisant la différence entre celles de moins de deux ans et celles de plus (en comptant toujours a partir de la fin du chantier). Pour l’analyse que je vais entreprendre le prix n’est pas important, mais plutôt a quel moment se produit la « panne de courant » de la donnée a cause d’une information qui n’est plus statistiquement représentative. Je suis conscient qu’il y a d’autres sources d’agents privés qui ont des données différents, mais j’ai choisi celle-ci car elle est publique et chacun peut y faire la comparaison, et en plus elle a des chances de rester active plus longtemps. Une remarque pour ceux qui auront la patience d’aller rechercher les données originales : pour le période analysé (premier trimestre de 2005- troisième de 2014) une municipalité fut rajoutée a la liste ; je me suis passé de ses données pour donner une homogénéité aux données.

J’ai procédé aux analyses suivantes :

Data blackouts for new homes prices in Spain (if animation stops, reload the webpage to see it again)

« Pannes » des données sur le prix des logements neufs en Espagne (si vous voulez revoir l’animation, actualisez la page)

  • Carte des « pannes » des données (image superieure animée, on voit le passage du vert au rouge) : il s’agit d’identifier la dernière donnée disponible dans chaque municipalité sur le logement de moins de deux ans. Il n’y a que deux municipalités (Madrid et Barcelone) sans aucun trimestre en « panne » de données pendant ce temps, et au troisième trimestre 2014 il n’y avait que huit avec des données : Almeria, Barcelone, Caceres, Madrid, Merida, Las Rozas de Madrid, Madrid, Teruel et Saragosse. Pour certains cas (comme Madrid et Barcelone…) les agglomérations, avec un grand nombre de points très proches, peut masquer la visibilité des municipalités encore « actives ».

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  • Graphique d’évolution par trimestres du nombre de villes sans valeurs représentatives pour le prix de l’ensemble des logements (sans distinction d’âge), de celles de plus de deux ans et de celles de moins (logements nouveaux). On voit qu’a partir de 2009 les nuages noirs se font visibles, et que le premier trimestre 2011 marque un seuil substantiel. En comparant ce graphique a l’évolution des logements libres (sans subvention publique a l’achat) qui finissent leurs chantiers et le prix moyen du m2 de sol urbain dans les municipalités de plus de 50.000 habitants, on voit beaucoup de parallèles : les logements de moins de 2 ans se réduisent, car on ne produit plus en grande quantité.

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  • Comparaison des graphiques d’évolution des prix du logement, en moyennes nationales, en Espagne, Colombie, France et les Etats- Unis, par trimestre, entre le premier de 2007 et le deuxième de 2014, avec comme 100% de référence le premier de 2007. On voit qu’en France il n’eut pas de chute de prix (production de logements réduite), aux Etats Unis la correction de 10% semblé passée (quoique la différence de taille de pays demanderait probablement des nuances dans la comparaison), et le graphique de la Colombie rappelle celui de l’Espagne 5 ans avant, ce qui ne semble pas un bon signe.

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  • Vision croisée de la taille démographique des municipalités avec le nombre de trimestres (sans accorder une importance a l’ordre) ou ils ont été « hors radar » pour le prix des logements de moins de deux ans. C’est clair que la taille importe, et les municipalités avec des populations plus hautes (qui en Espagne ont aussi souvent des grandes superficies et des opérations importantes d’aménagement) sont celles qui semblent s’être le moins mal sorti de la crise, avec un marché plus large et une concentration plus importante, malgré tout, d’activité et d’éléments objectifs (distance aux emplois, services, transports) de support des prix et de l’intérêt pour la construction.

Pour l’avenir ceci n’implique pas des leçons automatiques pour la planification de ces municipalités ; les plans doivent confronter l’avenir, toujours incertain, et il y a donc besoin d’une certaine flexibilité. Mais la leçon serait plutôt (comme on verra dans des articles prochains) que les plans a long terme ont un sens en urbanisme a condition de comprendre que les bâtiments arriveront aussi a long terme. Et ce fut tout le problème ici, de dessiner et aménager sans avoir une demande pour les bâtiments qui devaient compenser ces couts de construction des voiries et réseaux divers (laissons appart le foncier, parfois acheté a un prix faramineux).