immobilier

Catalyseurs du changement urbain (9) Communes

Les Communes peuvent être un puissant catalyseur du changement urbain… ou de l’inertie, en fonction de sa capacité de dynamisation du territoire. Ceci est assez lié aux comptes économiques… quelque chose d’intéressant cette année d’élections municipales en Espagne et en France. Aux Etats-Unis le système d’administration locale varie selon l’Etat, donc la seule comparaison fiable est entre Etats Européens et Etats des USA…

Ce qui suit est une analyse assez primaire d’après des données de l’Office Virtuel pour la coordination financière avec les entités locales (http://serviciosweb.meh.es/apps/EntidadesLocales/), qui regroupe les données de plus de 8.000 municipalités espagnoles et des Diputaciones et autres organes classées comme Entités Locales. Ce sont des données de comptabilité annuelle, dans une série entre 2003 et 2013 (dernière année disponible). Les chiffres sont en milliers d’euros courants pour chaque année (sans tenir compte de l’inflation). Pour ceux qui ne sont pas en Espagne, la plupart des investissements en urbanisme et logement pendant les dernières décennies sont privés ; l’administration locale obtient des ressources en la matière par voie fiscale et des cessions obligatoires par les aménageurs privés d’un pourcentage des droits de construction des opérations avec le foncier associé (la vente de ces parcelles est souvent la plupart du poste de vente de terrains).

Comme résultat de l’analyse, trois graphiques sur des matières liées a l’urbanisme et des aires en relation.

Recettes fiscales des entités locales espagnoles, en milliers d'euros, selection de postes

Recettes fiscales des entités locales espagnoles, en milliers d’euros, selection de postes

Recettes : les corporations locales ont atteint un maximum de recettes en 2009, et en 2013 elles étaient un peu en dessous du niveau de 2006. L’impôt sur les immeubles urbains (les données d’avant 2009 ne font pas la différence avec l’impôt sur les reste des biens immobiliers) passe de 15% des recettes en 2003 a 25% en 2013, tandis que les ventes de parcelles se sont réduites de 3,4% a 0,34 (en 2006 elles avaient atteint 6%). L’utilisation privative des domaines publics passe de 1,5% a 3,1%, comme montre bien la prolifération des terrasses de bars et restaurants, en partie a cause des lois contre le tabac. Et l’impôt sur la plus-value foncière n’est passé que de 2,9% a 3,6%, avec des oscillations plutôt réduites.

Investissement des entités locales espagnoles, selection de postes

Investissement des entités locales espagnoles, selection de postes

Investissement : l’investissement dans des nouvelles infrastructures et biens d’usage général était de près de 7% en 2003, tandis qu’en 2013 elle s’est réduit a 2,2%. L’investissement pour l’entretien de ces biens et infrastructures s’est réduit de 3,4 a 1,6% pendant la même période, et les investissements nouvelles et d’entretien pour le fonctionnement des services ont suivi une évolution semblable.

Investissement par poste dans les entités locales espagnoles, selection de postes.

Investissement par poste dans les entités locales espagnoles, selection de postes.

Investissements au détail : l’investissement réel (sans compter couts de personnel et autres éléments) des municipalités espagnoles a suivi une courbe plus complexe. Jusqu’en 2010 cet investissement réel représentait plus de 25% de dépenses, mais en 2013 elles sont descendues a 9,4%.  L’urbanisme et le logement sont restées autour d’un tiers de l’investissement réel total jusqu’en 2010, et depuis ils ont augmenté pour atteindre 44% en 2013, même si en valeur totale elles sont la moitié de la valeur de 2003. En comparaison, l’éducation (un poste ou le rôle de l’administration locale est réduit) est descendue de 4% a 3% de l’investissement réel, se réduisant a un tiers en valeur totale de la valeur de 2003.

Dans l’ensemble, l’évolution des recettes et dépenses a été relativement équilibrée (les chiffres additionnées pour la période montrent que les recettes ont été plus importantes que la depense), mais il y a eu des évolutions notables dans les poids relatifs.  Les ventes de foncier, liées indirectement a la bulle immobilière, se sont réduites substantiellement, tandis que la fiscalité du foncier a fortement augmenté. Les investissements en infrastructure nouvelle se sont réduits presque a la valeur des investissements de maintenance. L’investissement réel en logement et urbanisme a augmenté en proportion sur l’ensemble de l’investissement réel. Mais comme en valeur absolue ce poste s’est réduit fortement, aujourd’hui cet investissement couvre plutôt la résolution de déficits préalables.

Publicités

Biblio (121) Séries longues des prix immobiliers en France

biblio121-series longues prix immo- Paris depuis 1200

Voici un ensemble de références d’intérêt sur les séries longues des prix immobiliers en France, pour 1936-2015 pour le pays entier et de 1200 a 2015 a Paris. Cette vision en séries longues n’est pas sans rappeler la base de séries longues qui appui les études sur le revenu de Pikety.

Les séries depuis 1200 pour Paris sont bien sur appuyées sur des méthodologies variables, avec une représentativité statistique plus faible. Elles montrent un comportement erratique, pour ne pas employer un autre adjectif, mais la réalité est parfois comme ça.

Cartes 2015 (2) La panne de la bulle

Comme j’ai déjà annoncé il y a quelques jours, l’argument central du blog cette année sera le grain de la ville ; c’est-à-dire, comment se constitue le détail que l’on voit dans l’espace urbain par un cumul de circonstances. Les ordonnances des bâtiments vieilles de 200 ans sont aujourd’hui une matière de guide touristique, et les crises des temps anciens expliquent souvent comment un quartier est devenu ce qu’il est (tentez d’expliquer l’urbanisme du XVème arrondissement de Paris sans la brutale coupure économique de l’entre guerres mondiales…).

Aujourd’hui je vais parler de comment s’est répandu dans le pays la crise immobilière de l’Espagne ces dernières années. Le secteur immobilier, a la base de la croissance de l’économie depuis la moitié de la décennie 1990, s’est appuyée sur la construction de logements nouveaux essentiellement sur des zones de périphérie. En termes de paysage ceci a impliqué l’aménagement (parfois encore en ce moment et probablement pour des années a venir sans bâtiments) de grandes zones périphériques, en contraste avec des tissus urbains centraux ou les voiries ont été embellies mais les bâtiments n’ont pas tellement changé.

L’arrêt de ce que l’on a appelé la bulle immobilière n’est pas homogène sur le territoire. Ceci peut être analyse de plusieurs façons, et j’ai choisi la suivante. Le Ministerio de Fomento, entité du Gouvernement de l’Espagne le plus lié au logement (matière régionalisée), publié chaque trimestre des données sur l’évolution du prix au m2 des logements, pour un ensemble de 283 municipalités de plus 25.000 habitants, faisant la différence entre celles de moins de deux ans et celles de plus (en comptant toujours a partir de la fin du chantier). Pour l’analyse que je vais entreprendre le prix n’est pas important, mais plutôt a quel moment se produit la « panne de courant » de la donnée a cause d’une information qui n’est plus statistiquement représentative. Je suis conscient qu’il y a d’autres sources d’agents privés qui ont des données différents, mais j’ai choisi celle-ci car elle est publique et chacun peut y faire la comparaison, et en plus elle a des chances de rester active plus longtemps. Une remarque pour ceux qui auront la patience d’aller rechercher les données originales : pour le période analysé (premier trimestre de 2005- troisième de 2014) une municipalité fut rajoutée a la liste ; je me suis passé de ses données pour donner une homogénéité aux données.

J’ai procédé aux analyses suivantes :

Data blackouts for new homes prices in Spain (if animation stops, reload the webpage to see it again)

« Pannes » des données sur le prix des logements neufs en Espagne (si vous voulez revoir l’animation, actualisez la page)

  • Carte des « pannes » des données (image superieure animée, on voit le passage du vert au rouge) : il s’agit d’identifier la dernière donnée disponible dans chaque municipalité sur le logement de moins de deux ans. Il n’y a que deux municipalités (Madrid et Barcelone) sans aucun trimestre en « panne » de données pendant ce temps, et au troisième trimestre 2014 il n’y avait que huit avec des données : Almeria, Barcelone, Caceres, Madrid, Merida, Las Rozas de Madrid, Madrid, Teruel et Saragosse. Pour certains cas (comme Madrid et Barcelone…) les agglomérations, avec un grand nombre de points très proches, peut masquer la visibilité des municipalités encore « actives ».

graf-tas-FR

  • Graphique d’évolution par trimestres du nombre de villes sans valeurs représentatives pour le prix de l’ensemble des logements (sans distinction d’âge), de celles de plus de deux ans et de celles de moins (logements nouveaux). On voit qu’a partir de 2009 les nuages noirs se font visibles, et que le premier trimestre 2011 marque un seuil substantiel. En comparant ce graphique a l’évolution des logements libres (sans subvention publique a l’achat) qui finissent leurs chantiers et le prix moyen du m2 de sol urbain dans les municipalités de plus de 50.000 habitants, on voit beaucoup de parallèles : les logements de moins de 2 ans se réduisent, car on ne produit plus en grande quantité.

graf-ind-pr-viv-FR

  • Comparaison des graphiques d’évolution des prix du logement, en moyennes nationales, en Espagne, Colombie, France et les Etats- Unis, par trimestre, entre le premier de 2007 et le deuxième de 2014, avec comme 100% de référence le premier de 2007. On voit qu’en France il n’eut pas de chute de prix (production de logements réduite), aux Etats Unis la correction de 10% semblé passée (quoique la différence de taille de pays demanderait probablement des nuances dans la comparaison), et le graphique de la Colombie rappelle celui de l’Espagne 5 ans avant, ce qui ne semble pas un bon signe.

graf-pobl-tiemp-FR

  • Vision croisée de la taille démographique des municipalités avec le nombre de trimestres (sans accorder une importance a l’ordre) ou ils ont été « hors radar » pour le prix des logements de moins de deux ans. C’est clair que la taille importe, et les municipalités avec des populations plus hautes (qui en Espagne ont aussi souvent des grandes superficies et des opérations importantes d’aménagement) sont celles qui semblent s’être le moins mal sorti de la crise, avec un marché plus large et une concentration plus importante, malgré tout, d’activité et d’éléments objectifs (distance aux emplois, services, transports) de support des prix et de l’intérêt pour la construction.

Pour l’avenir ceci n’implique pas des leçons automatiques pour la planification de ces municipalités ; les plans doivent confronter l’avenir, toujours incertain, et il y a donc besoin d’une certaine flexibilité. Mais la leçon serait plutôt (comme on verra dans des articles prochains) que les plans a long terme ont un sens en urbanisme a condition de comprendre que les bâtiments arriveront aussi a long terme. Et ce fut tout le problème ici, de dessiner et aménager sans avoir une demande pour les bâtiments qui devaient compenser ces couts de construction des voiries et réseaux divers (laissons appart le foncier, parfois acheté a un prix faramineux).

Cartes 2014 (10) Des cartographies des prix immobiliers en France et en Amérique

Il y a trois façons principales d’obtenir des données sur les prix immobiliers : faire des expertises en fonction de critères standards (normalement la comparaison y joue), utiliser les prix des annonces de vente ou compter avec des prix de transaction enregistrés par les notaires. La troisième voie est, si il n’y a pas d’évasion fiscale, la plus précise, mais elle n’est pas toujours disponible, ou elle ne l’est pas avec un découpage géographique utilisable ; par exemple, en Espagne le Conseil General des Notaires (www.notariado.org) ne publie que les données par province.  L’échelle géographique est importante, car la valeur immobilière dépend énormément de la localisation, et l’agrégation géographique de quartiers a  haut prix avec des banlieues a bas prix rend des moyennes peu claires.

En France les notaires (www.immobilier.notaires.fr) publient des données avec un niveau de découpage assez fin, par  IRIS (Ilots Regroupés pour l’Information Statistique). Ceci permet une connaissance importante de l’activité récente. Mais une grande partie du territoire a si peu de transactions que les données ne sont pas représentatives (ou carrément n’existent pas). Ceci n’empêche pas une demande de références, qui sont estimés par des paramètres synthétiques multifactoriels, y compris les prix des annonces et les observations des agents immobiliers (www.meilleursagents.com).

Aux Etats-Unis la coexistence d’une réalité nationale a l’échelle continentale avec 50 systèmes légaux propres a chaque état fait que des portails existent sur internet avec une vision nationale comme www.trulia.com , faisant des estimations pour une partie importante du pays, quoique une large portion du centre, y compris des états comme le Texas ou la Louisiane ne soient pas intégrés.

En prenant comme référence les données de www.meilleursagents.com, www.trulia.com et www.idealista.com pour Paris, New York et Madrid, avec un taux de change de 0,72 € par $, et en considérant que 1 m2 fait 10,7 pieds carrés, on apprécie que les zones les plus chères de Paris (rue du Bac, par exemple) dépassent les 14.200 €/m2, celles de Madrid (Recoletos) sont autour des 11.000 €/m2, et celles de New York (Flatiron District) sont autour de 16.000 €/m2. Faut-il plus de raisons pour comprendre pourquoi la trame urbaine des zones centrales des villes a succès a une telle inertie ?

Carte de meilleursagents.com

Carte de meilleursagents.com

Ou habiter avec 200.000 €? (5) Espagne

Prix moyen du m2 de logement d'ocasion par capitale provinciale, d'apres idealista.com

Prix moyen du m2 de logement d’ocasion par capitale provinciale, d’apres idealista.com

Les articles récents, une vision de ce qui peut être acheté avec une quantité donnée d’argent dans des villes différentes en Europe, autant que possible avec un plan d’un logement a ce prix, montre à quel point la valeur de l’argent es relative. Si l’on applique la même méthodologie aux 48 capitales de province espagnoles sur le continent et les Baléares, et en utilisant des données d’idealista.com, on peut apprécier que le contexte de crise, qui certainement touche tout le pays, n’a pas le même impact par prix partout.

Certes dans toutes les capitales provinciales le prix par m2 est descendu, mais ce n’est pas la même chose Barcelone (-7%) ou Madrid (-10%) que Guadalajara (-27,4%) ou Tarragona (-22,2%). Malgré ces corrections, les hiérarchies de prix restent en termes relatifs ; San Sébastian reste la capitale la plus chère (haut revenu personnel, peu d’espace, ville attractive), tandis que des zones avec un moindre revenu ou une activité inferieure ont normalement des prix inférieurs.

D’après les données pour janvier 2014 d’idealista.com, a Madrid et Barcelone 200.000 € permettent d’acheter a peine 60 m2, tandis qu’a Lleida il est possible d’arriver presque a 200 m2, et a Caceres on atteint presque 160. Il faut quand même rappeler que le revenu per capita de Madrid est presque le double de celui de Cáceres.

Un autre facteur a ne pas oublier : ce sont des prix moyens pour le territoire de chaque municipalité, qui lissent des variations par zone. Et il faut aussi rappeler que le prix dépend aussi bien de l’offre que de la demande, comme le montre bien le phénomène des bulles immobilières.

Surface de logement en m2 qui peut etre achetée avec 200.000€, par capitale, d'apres idealista.com

Surface de logement en m2 qui peut etre achetée avec 200.000€, par capitale, d’apres idealista.com

Evolution des prix du m2 de logement d'ocasion pendant les deux denieres années, selon idealista.com

Evolution des prix du m2 de logement d’ocasion pendant les deux denieres années, selon idealista.com

Ou habiter avec 200.000 €? (4) Lisbonne

Lisboa-planoidealista

 

D’après idealista.pt, l’offre de logements a Lisbonne sous la barre des 200.000 € est plutôt large. Dépendant de la localisation et l’âge du bâtiment (peu de nouveaux bâtiments sur ce rang de prix), dans le centre même on peut acheter des logements jusqu’à 100 m2 pour ce prix.

71 m2 a Lisbonne, premier etage sans ascenseur

71 m2 a Lisbonne, premier etage sans ascenseur

Ou habiter avec 200.000 €? (3) Paris

logic-immo

Dans la ville de Paris, d’apres logic-immo.com, 200.000 € vous permettraient d’acheter des surfaces inferieures a 15 m2. Dans certains cas, ce seuil permet d’atteindre 25 m2, voir 30 m2, sur des arrondissements périphériques, mais c’est peu courant. C’est le cout d’avoir une ville tres prisé pas seulement par le tourisme.

Ou habiter avec 200.000 €? (2) Amsterdam

Amsterdam

 

D’après funda.nl, le portail des agences immobilières des Pays –Bas, il y a une large offre de logements en vente a Amsterdam pour 200.000 €. Le marché néerlandais n’est pas au moment plus haut, avec des chutes des prix pendant l’année dernière. Dans les zones les plus centrales cette offre est composée de logements collectifs sous la barre des 50 m2. Hors de la rocade intérieure on atteint rapidement les 80 ou 90 m2, une valeur que l’on atteint aussi au nord du fleuve Ij, déjà avec des logements individuels.

40 m au centre d'Amsterdam

40 m au centre d’Amsterdam

80 m2 au nord du Ij

80 m2 au nord du Ij

Ou habiter avec 200.000 €? (1) Madrid

madrid

A quoi sert l’euro ? entre autres choses, pour comparer ce que l’on peut acheter dans des villes différentes de l’Europe. En matière de logement, 200.000 € vous permettent d’acheter un logement, mais ou et avec quelle surface ?

55 m2 de logement de construction recente, pres de la rocade M30

55 m2 de logement de construction recente, pres de la rocade M30

A Madrid, d’apres idealista.com, il y a une offre importante a ce prix. Dans les zones les plus centrales il y a des logements de surfaces variables, normalement sous la barre des 75 m2 ; l’âge des bâtiments et son dégrée de reforme sont très importants. En périphérie on peut atteindre des surfaces plus grandes, surtout dans le stock de logements récemment construits pas encore vendus.

Cartes 2014 (9) Energies renouvelables au Royaume Uni

La carte de UK renewables

La carte de UK renewables

Les systèmes de production d’énergies renouvelables implantés en Europe pendant les dernières années impliquent que, souvent, des zones qui pendant le XXème siècle n’étaient que des consommateurs d’énergie, sont devenues productrices. Donc, bonjour le revenu, mais aussi les externalités négatives de tout genre.

Comme un élément de plus dans une tendance de plus en plus présente un peu partout, le Royaume Uni, jusqu’ici l’un des pays qui avait le plus sérieusement pris en main la question climatique et les politiques de mitigation, montre des signes de revirement. Et les raisons économiques y en sont pour quelque chose, ce qui au moins mérite une reflexion, car en démocratie un gouvernement est elu pour prendre des décisions entre des options opposées. Une étude récente (novembre 2013) de Stephen Gibbons, de la London School of Economics, rend compte de l’impact des éoliennes sur la valeur immobilière des maisons proches, avec des réductions du 11% en moyenne. En juin 2013 il y a eu des nouvelles sur l’étude par le gouvernement britannique d’un système d’indemnisation pour l’entourage des installations éoliennes.

La carte de renewables-map.co.uk rend compte de la profusion des installations renouvelables du pays, chacune avec un impact potentiel ; et la carte du Highland Council montre a quel point le nord de l’Ecosse compte des projets. D’un autre côté, l’opposition aux projets d’éoliennes s’organise au niveau européen avec des initiatives comme l’EPAW ; sa capacité réelle de proposer des alternatives dépend de leur habilité pour fédérer des membres dont les intérêts peuvent être contradictoires : ceux qui veulent défendre la valeur immobilière de leurs terrains, parfois pour construire davantage, peuvent ne pas être d’accord avec ceux qui veulent protéger l’environnement et le paysage.

La carte du Highland Council

La carte du Highland Council

Ce qui peut mener, dans un contexte comme celui de l’Europe, avec des populations vieillissantes et des zones rurales en dépopulation, a une division du territoire en « zones franches » ou tout serait possible, et des « zones protégés » de ces impacts, avec un sens complètement diffèrent de ce que l’on entend normalement comme zone protégée, susceptible sous cette nouvelle division d’intégrer les zones franches. Apres tout, la Convention Européenne sur le Paysage établit que celui-ci existe par la présence d’un observateur…

Mais il peu aussi y avoir une question culturelle. D’après une étude de 2009 du Massachusetts Clean Energy Center, l’analyse de projets éoliens aux Etats- Unis montrait que l’impact sur les valeurs immobilières était presque nul. Ce qui n’implique pas pour autant l’amour des américains pour leurs éoliennes, mais qu’elles occupent une place différente dans leur échelle de valeurs (et aussi une méthodologie différente des études).