Cet article s’inspire de Flawed Vacant Land Management, publié sur Phila Planning Journal. Les lignes suivantes ne sont qu’une explication simplifiée du systeme espagnol de gestion du droit de proprieté fonciere, qui peut etre approfondie avec le site du Registre des propriétés, cette description du systeme du cadastre, et la bibliographie du Commite Permanent du Cadastre de l’Union Européene.

Une ville est un ensemble continu d’espaces de coexistence dans des degrés divers. Les espaces publics appartiennent a tout le monde, et en eux la coexistence de tous est possible avec certaines règles définies par la communauté. En réalité on peut reconnaitre l’espace public par opposition aux espaces privés, qui résultent de la reconnaissance d’un droit du propriétaire de restreindre beaucoup plus tout dégrée d’interaction, même si la législation générale reste applicable (par exemple, votre droit de propriétaire ne comporte pas le droit de tuer un intrus).

Les biens fonciers publics, malgré le fait d’appartenir a tout le monde, ne sont pas homogènes ; ils ont des propriétaires différents (état, région, ville, départements administratifs dans eux), et des régimes différents. Il est courant de voir comment les systèmes légaux distinguent entre des biens de domaine public (par exemple, les rues) et de patrimoine public (par exemple, des services techniques municipaux), avec des possibilités de vente différentes. Ces derniers ont un régime de droit de propriété similaire a celui des sols privés.

L’urbanisme établit l’objectif de répartition future de l’espace urbain entre domaines publics et domaines privés (le reste) par le dessin des alignements. Ceci implique que l’urbanisme peut changer la forme actuelle des propriétés privées.

Depuis des siècles plusieurs pays comptent avec des systemes qui rendent compte de l’état actuel des propriétés privées et sa relation avec celles qui sont publiques, apportant une sécurité au droit de propriété et permettant de lever les impôts liées.

Dans le cas espagnol (ceci n’est qu’une description schématique) deux systèmes existent :

Ainsi, toutes les parcelles d’Espagne sont théoriquement dans le cadastre, mais seulement quelques unes sont sur le registre. La base de données du cadastre est mise au jour par des municipalités complètes (ou par l’inscription de nouvelles constructions) a des intervalles plus ou moins réguliers, et ainsi la géométrie des parcelles voisines est cohérente, tandis que le registre est mis a jour chaque fois qu’un propriétaire isolée le demande. Le titulaire du cadastre est une donnée secrète, mais un citoyen peut demander une certification du registre sur la propriété d’une parcelle et ses charges.

Pour un urbaniste, le cadastre apporte un plan de propriétés moyennement fiable, mais localiser le propriétaire réel peut être plus complexe: il est possible que personne ne paie les taxes foncières, la parcelle peut avoir ete vendue sans incscription du nouveau proprietaire au registre, ou bien n’avoir qu’une inscription de 1930… avec un propriétaire dont les dernières nouvelles sont d’être parti pour Buenos Aires en 1940…