La carte de Texeira (1656) de Madrid. Une zone qui maintenant est nettement plus dense…

La transmission des propriétés par l’héritage peut contribuer a la forme de la ville et/ou a sa structure sociale. Certaines zones pavillonnaires peuvent se densifier au fil des années car le besoin de diviser les parcelles d’origine peut se poser pour diviser un héritage entre frères ; ça peut être un peu complexe avec des plans d’urbanisme qui limitent la division des parcelles. Quand on parle de l’héritage d’un appartement, sa subdivision peut être plus complexe (aménager une nouvelle cuisine ou salle de bain requiert normalement un raccordement aux réseaux du bâtiment qui est difficile a faire de façon indépendante). C’est une logique (la division) correspondant a une croissance démographique, et aussi a des zones périphériques (c’est plus rare en centre-ville).

Que se passet ’il quand les populations décroisent, comme dans certains pays de l’Europe ? bien sûr, nous avons des villes décroissantes, et on a aussi l’exemple de Detroit en Amérique. Même quand une ville perd des habitants il y a des chances qu’une demande d’espaces édifiés persiste, car elle pourrait être portée par des usages non résidentiels. Plusieurs cas de figure peuvent se produire :

• Vous pouvez hériter la propriété de vos parent et vivre la ; c’est une situation somme tout assez traditionnelle historiquement, et il faut se rappeler que la croissance démographique fut plutôt faible pendant des longues périodes, ce qui explique la stabilité du tissu urbain de pas mal de villes jusque a la révolution industrielle.
• Le bien peut rester sans habitants ; vous n’avez pas de clients, et la maison reste vide ; ce n’est pas un phénomène nouveau, mais il serait bien plus courant.
• Même dans une ville décroissante, des frères et autre famille existent, donc vous pourriez tomber dans le piège des manques d’accord entre bénéficiaires ; et retour a la case précédente, le bien vide.

Dans l’ensemble, hériter dans une ville décroissante renforce la valeur d’usage du bien par rapport a la financière ; et on ne dort que dans un seul lit par nuit (normalement…), donc si la propriété héritée n’est pas adjacente a votre logement, il sera complexe d’utiliser les deux en même temps. Au sens contraire, hériter dans une ville en expansion peut accroitre la valeur financière par rapport a la valeur d’usage, mais on ne pourra profiter qu’a condition d’avoir d’autres propriétés (on a tendance a vouloir avoir au moins un lit a l’abri tous les soirs…) ou de pouvoir diviser le logement.

Voici un exemple de catalyseur du changement urbain réel, mais graduel. Sauf au cas d’une catastrophe les héritages se produisent de façon aléatoire, aussi bien spatialement que temporellement, quoique l’on peut supposer qu’un nouveau quartier peut remplacer sa population en 30 ou 40 ans après son ouverture, par vieillissement des habitants d’origine.