Les bâtiments peuvent se développer sur une parcelle nette, comme sur l’exemple précédent ; c’est à dire, sans modifier la parcelle initiale, ou modifiant les limites entre parcelles sans toucher a la limite d’ensemble. Mais dans certains cas il faut intégrer dans l’opération, avec le sol des parcelles, celui nécessaire pour d’autres affectations du sol non privées, d’accord avec les obligations légales en chaque cas.

Prenons l’Espagne comme exemple : si vous allez construire sur un foncier sans des bâtiments et des rues préalables, ni des habitants, il faut créer ces rues et permettre l’établissement sur l’emprise des surfaces pour des équipements et jardins publics dont les habitants feront usage (en Espagne on considère généralement que des jardins publics sont nécessaires, même si les logements sont des pavillons, chacun avec son jardin). Il faut aussi avoir une certaine quantité de places de parking sur la rue, ce qui demande un espace. Chaque loi et chaque plan établissent un quota minimal pour chacune de ces surfaces.

Pour faire un calcul rapide et visible, on peut considérer qu’avec un COS de 1 sur l’emprise de la zone d’intervention totale il faut compter avec une surface égale a celle des parcelles pour localiser rues, équipements et vert public. Donc, si le COS est de 1 sur le total de ce sol, le COS sur les parcelles qui seront finalement privées, qui cumulent la moitie de l’emprise, sera 2, étant donné que normalement la surface a bâtir dans les jardins ou les parcelles d’équipements publics n’est pas comptabilisée (le COS est calculée pour les surfaces de plancher lucratives pour l’aménageur). Donc, le COS ne dit quelque chose que quand on sait sur quelle emprise foncière il est appliqué… et surtout (et la il faut reconnaitre que les codes formalistes ont raison) le seul chiffre ne vous permet pas de connaitre la forme urbaine ; reprenant l’exemple d’aujourd’hui et celui d’hier, 1 m2/m2 sur les seules parcelles est faisable avec des logements individuels en bande, mais 1 m2/m2 sur une emprise plus large demande normalement un changement de morphologie urbaine.