Madrid

Formes et silhouettes (1) Niveaux

On peut s’accorder sur le fait que les diagrammes figure- fond sont une première approche raisonnable a la description d’un espace urbain. Mais ceci mène, a son tour, au besoin de définir le niveau auquel on coupe les volumes. Par exemple, prenons le plan du cadastre de Madrid : la première image correspond aux parcelles privées (ou a l’usage privatif, car certaines sont publiques). Ce qui permet de voir la voirie de toutes sortes.

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Si l’on gomme de la vue tous les espaces qui n’ont pas de constructions visibles (y compris ceux qui n’ont que des sous-sols), la chose change assez. La plupart des cours, parkings et autres éléments disparaissent. C’est la vision habituelle pour ce genre de plans.

Mais on peut aller au-delà, ne prenant que les éléments dépassant un certain niveau. Ici, ceux qui ont plus de 8 étages. Et la ville prend un autre aspect, avec certaines logiques mais aussi des situations peu claires.

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Epaves d’un m2?

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En suivant la reflexion de l’article precedent, sur comment des nouvelles formules de livraison de la vente a distance se developpent (helicopteres et autres bidules), nous avons dans nos rues des trucs qui, de ce point de vue, seraient des epaves. Ce point de vue est celui qui implique que l’eficacité economique est tout, et que la rationalité est comprise de la même façon par tout le monde, ou au moins par une partie importante de la population. Nous avons des cabines telephoniques (sauf quelques cas rarisimes, des epaves en toute regle), des boites aux lettres (un peu plus utilisés, et d’ailleurs quand on a besoin on a du mal a se rappeler d’ou etait le dernier que l’on a vu?), kiosques de presse (qui semblent evouler plutot que disparaitre), et l’exemple le plus clair que la rationalité est plutot subjective: les kiosques des loteries. Celui ci correspond a l’Association Nationale des Aveugles d’Espagne (ONCE), qui depuis des decennies organise une loterie tres populaire; il y a certes une composante emotionelle la qui n’existe pas dans d’autres loteries, mais en tout cas c’est une acquisition irrationelle que d’acheter un billet d’une lotterie, compte tenue des chances de gagner… mais les gens y achettent, car c’est d’autant plus facile que l’on trouve des points de vente un peu partout. Certes on peut acheter la loterie par internet, mais je crois que ces m2 eparpilles par les villes sont assez importants…il reste a voir s’il seront plus puissants que le poker en ligne et autres nouveautés ou depenser un argent dur a gagner…

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Calculs simples (3) Les routes d’Amazon: ailes contre genoux

Reprenant comme point de départ l’article précèdent, relatif au texte sur l’avenir de l’emploi de Carl Benedikt Frey et Michael A. Osborne, on peut produire certaines idées. La livraison de paquets a domicile était l’une des taches que, jusque a présent, était supposée hors du champ des possibles substitutions par l’informatique, car la quantité d’imprévus qui peuvent se produire laissait croire qu’une personne serait nécessaire (moyennant un salaire pas très haut).
Il y a quelques mois Amazon, le marchand d’internet, a publié des vidéos sur un nouveau système de livraison ultra-rapide, Prime air, organisé avec des drones.

La vidéo montre une scène propre d’un contexte très américain : le drone décolle d’un centre logistique et livre le paquet en se posant sur la pelouse du pavillon du client. Dans un pays comme l’Espagne, ou la plupart des habitants vivent dans des appartements, ceci poserait pas mal de problèmes, et ce serait de même pour d’autres pays ou Amazon opère.
Prenant des drones existants avec un design apparemment similaire a ceux montrés sur la vidéo, comme le Parrot AR Drone, l’idée de livraison en une demi-heure semble limitée : le Parrot a une vitesse de croisière de 18 km/h. Admettons qu’Amazon utilise une vitesse double, 36 km/h, ce qui fait qu’en une demi-heure le rayon d’action soit limité a 18 km (sans prendre compte du temps de préparation de la commande). Ceci implique que si l’idée est sérieuse, soit Amazon multiplie ses centres logistiques (perdant un avantage précieux sur les marchands « conventionnels »), soit elle se limite aux zones les plus proches a ses 55 centres logistiques en Amérique du Nord (données de MWPVL international, avril 2014). Le problème est que ces centres sont sur des emplacements périphériques, donc la population accessible serait limitée. La carte suivante montre la localisation des deux centres logistiques d’Amazon sur le bassin de Los Angeles, San Bernardino (ouvert en 2012) et Moreno Valley (ouverture prévue en 2014), sur une carte des densités de population du recensement de 2010, avec le réseau de voirie et une grille de 18 km. L’idée de livraison dans la journée semble plus réaliste que la livraison en une demi-heure, et la probablement la route est plus compétitive que l’augmentation du nombre de centres logistiques. Au contraire, a Madrid la base d’Amazon est a San Fernando de Henares, a juste un peu plus de 18 km de la Puerta del Sol, le centre de la ville ; sur cette ville, plus dense, un seul centre pourrait desservir une proportion plus haute de la population métropolitaine… mais étant donnée qu’elle habite en grande partie en appartements, les drones auraient un problème.

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La livraison par drone implique un autre inconvénient. Les régulations de l’aviation civile sont strictes en termes de servitudes pour le décollage et atterrissage des aéronefs, spécialement en termes géométriques, et aussi pour le contrôle des interférences électromagnétiques. Il est parfaitement possible que les centres logistiques d’Amazon puissent s’adapter a des conditions géométriques, avec des couloirs de décollage et atterrissage sans obstacles, ce qui de plus pourrait être plus simple en opérant des hélicoptères. En plus les deux centres de Los Angeles sont a coté d’aeroports. Mais comment savoir si l’adresse ou la livraison doit se produire est conforme avec ces règles ? arbres, poteaux, bâtiments, c’est un bon ensemble d’obstacles. Certes, aujourd’hui il y a des bonnes photos aériennes, mais ici le problème est autrement plus complexe : il faudrait avoir des cartographies tridimensionnelles mises a jour avec ces obstacles, et il faudrait savoir a quel point il y a une responsabilité légale du propriétaire d’une maison si en bâtissant une extension autorisée par les plans d’urbanisme il restreint l’accessibilité aérienne de son voisin, par exemple. Est-ce que ceci introduirait une plus grande complexité dans la régulation des volumes bâtis ?.
Penchons-nous a nouveau sur le problème : Que fait aujourd’hui un coursier ? il arrive dans un véhicule qu’il gare (comme il peut), descend, et utilise le trottoir pour arriver a la parcelle. Si le logement est individuel, il arrive a la porte de la clôture (ou a la porte, en son absence). S’il s’agit d’appartements, il entre dans un espace commun ; il peut emprunter un ascenseur ou un escalier, pour arriver a la porte. Difficile a faire avec un hélicoptère. Le plan d’Amazon serait plus proche de Valkyrie, le robot de la NASA ? a priori, ce serait plus faisable, surtout dans des villes denses, mais ça semble aussi plus loin dans le temps. En fait, le plan le plus logique (surtout dans des villes denses et pleines de bouchons…) serait d’avoir un robot qui marche… et qui court par l’autoroute, se faufilant entre les bouchons et se passant du problème du stationnement, tout en pouvant monter cinq étages d’escalier jusque a la porte d’un appartement. La question est de savoir si le cout serait vraiment plus réduit (strictement en termes économiques) que de payer une personne. Ceci ne toucherait pas tellement a la forme urbaine, mais impliquerait une approche différente au stationnement… et les commerces existants.

Cartes 2014 (14) Planea

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L’accès a l’information sur les plans d’urbanisme est reconnue comme un droit des citoyens par la plupart des lois nationales, mais jusque a l’arrivée d’internet c’était un principe d’application difficile. Il n’y a pas encore des standards clairs. En ce qui concerne la Région de Madrid, le portail d’information sur le territoire et l’urbanisme permet d’accéder a la cartographie et, par l’onglet « planeamiento » a l’information sur les plans en vigueur dans les différentes municipalités. Même si certaines couches des cartes de synthèse régional sont déjà un peu anciennes si l’on regarde vite (l’analyse des sols planifiés mais non développés date de la moitié de la décennie précédente), en vérité la crise immobilière fait que la plupart des données soient plutôt certaines (au moins en ce qui concerne l’exécution physique des extensions de villes). Les cartes d’évolution de l’occupation des sols sont spécialement intéressantes.

Biblio (82) Réflexions sur la révision du Plan General de Madrid

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Le Plan General de Madrid est en procédure de révision, un moment toujours complexe ou confluent (pas toujours d’une façon harmonieuse) les espoirs et les convoitises de tous ceux qui ont quelque chose à voir avec la ville. Ce Biblio est un volume de réflexions sur la question, qui a l’intérêt ajouté de rassembler les voix, entre autres de plusieurs personnes que je connais et apprécie grâce a une expérience de travail en commun. Notamment, Julio Vinuesa, de qui j’ai beaucoup appris sur une vision géographique des logements et de la ville. Pour ceux qui sont à Madrid, ce livre est lié à une série de conférences d’intérêt qui sont en cours (je suis sûr, malgré le fait que souvent mon emploi du temps m’empêche de m’y rendre…)

Cartes 2014 (10) Des cartographies des prix immobiliers en France et en Amérique

Il y a trois façons principales d’obtenir des données sur les prix immobiliers : faire des expertises en fonction de critères standards (normalement la comparaison y joue), utiliser les prix des annonces de vente ou compter avec des prix de transaction enregistrés par les notaires. La troisième voie est, si il n’y a pas d’évasion fiscale, la plus précise, mais elle n’est pas toujours disponible, ou elle ne l’est pas avec un découpage géographique utilisable ; par exemple, en Espagne le Conseil General des Notaires (www.notariado.org) ne publie que les données par province.  L’échelle géographique est importante, car la valeur immobilière dépend énormément de la localisation, et l’agrégation géographique de quartiers a  haut prix avec des banlieues a bas prix rend des moyennes peu claires.

En France les notaires (www.immobilier.notaires.fr) publient des données avec un niveau de découpage assez fin, par  IRIS (Ilots Regroupés pour l’Information Statistique). Ceci permet une connaissance importante de l’activité récente. Mais une grande partie du territoire a si peu de transactions que les données ne sont pas représentatives (ou carrément n’existent pas). Ceci n’empêche pas une demande de références, qui sont estimés par des paramètres synthétiques multifactoriels, y compris les prix des annonces et les observations des agents immobiliers (www.meilleursagents.com).

Aux Etats-Unis la coexistence d’une réalité nationale a l’échelle continentale avec 50 systèmes légaux propres a chaque état fait que des portails existent sur internet avec une vision nationale comme www.trulia.com , faisant des estimations pour une partie importante du pays, quoique une large portion du centre, y compris des états comme le Texas ou la Louisiane ne soient pas intégrés.

En prenant comme référence les données de www.meilleursagents.com, www.trulia.com et www.idealista.com pour Paris, New York et Madrid, avec un taux de change de 0,72 € par $, et en considérant que 1 m2 fait 10,7 pieds carrés, on apprécie que les zones les plus chères de Paris (rue du Bac, par exemple) dépassent les 14.200 €/m2, celles de Madrid (Recoletos) sont autour des 11.000 €/m2, et celles de New York (Flatiron District) sont autour de 16.000 €/m2. Faut-il plus de raisons pour comprendre pourquoi la trame urbaine des zones centrales des villes a succès a une telle inertie ?

Carte de meilleursagents.com

Carte de meilleursagents.com

Ou habiter avec 200.000 €? (1) Madrid

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A quoi sert l’euro ? entre autres choses, pour comparer ce que l’on peut acheter dans des villes différentes de l’Europe. En matière de logement, 200.000 € vous permettent d’acheter un logement, mais ou et avec quelle surface ?

55 m2 de logement de construction recente, pres de la rocade M30

55 m2 de logement de construction recente, pres de la rocade M30

A Madrid, d’apres idealista.com, il y a une offre importante a ce prix. Dans les zones les plus centrales il y a des logements de surfaces variables, normalement sous la barre des 75 m2 ; l’âge des bâtiments et son dégrée de reforme sont très importants. En périphérie on peut atteindre des surfaces plus grandes, surtout dans le stock de logements récemment construits pas encore vendus.