Quels sont les paramètres qui peuvent faire visibles les bienfaits d’une structure urbaine donnée ? On entend souvent que la densité est une valeur importante, et pas sans raison ; la relation entre surface bâtie et emprise apporte une donnée illustrative et facile a comparer entre des contextes différents. Pourtant, établir les limites entre densités hautes, moyennes ou réduites dépend de paramètres culturels : tout comme les études d’éthologie montrent que la distance qu’une personne entend comme sa zone d’intimité au milieu d’un ensemble de personnes varie avec la culture (dans pas mal d’espaces peu peuplés cette distance est plutôt importante, tandis que dans les villes surpeuplées on accepte des dimensions plus restreintes, autrement le métro serait inacceptable…), le seuil numérique de la haute densité peut varier même a l’intérieur d’un pays. Par exemple, dans l’Espagne il y des lois régionales d’urbanisme qui établissent une limite de COS de 1 (rapport entre surface bâtie lucrative et emprise d’opération d’aménagement), mais certaines comme celles du Pays Basque (un espace ou la compétition pour des sols en fond de vallée plutôt réduits est très forte) ou de la Galice (avec une tradition de villes a forte densité) permettent de dépasser largement ce seuil. Même du point de vue environnemental, la densité doit être considérée prenant compte de la capacité de charge du site.

Un deuxième paramètre, aussi important : le niveau d’occupation des bâtiments (ou des parcelles déjà viabilisées). Une compagnie aérienne dont les avions ne seraient occupés qu’a hauteur de 50% des place disponibles aurait des problèmes pour être rentable, et c’est de même pour une ville. Entretenir les rues existantes a un cout, normalement couvert par l’assiette fiscale, et sans habitants la situation se complique. Detroit en est la preuve.

Donc, la densité vous dit qu’il y a un escargot dans chaque coquille, mais l’occupation vous dit a quel point les muscles de l’animal sont assez forts pour déplacer la coquille…